下调收入及利润预测：我们下调了2024/25/26 财年的收入、盈利及毛利率预测，以反映开发利润率的下降及 2024 财年销售放缓的影响。我们分别下调 2024/25/26 财年核心利润预测11.3%/10.2%/8.2%，主要由于开发利润率下降和高利率环境下利息成本的提高。預計2024 財年業績維持平穩：因去年香港開發物業交付量之低基數，加上其餘各線業務的復甦，我們預期2024 年收入同比增8.9%至約775 億港元。因市場調整關係，我們預期物業開發毛利率將降至約35%，整體毛利率同比降約2-3 個百分點至45%。因此，我們預期核心淨利潤將同比微降約7%至223 億港元。另外，我們相信公司預期全年分派比率會更接近40-50%之上限，我們預計全年股息同比降約22%至約3.85 港元。
租金收入可達200 億港元，各線業務回穩：租金收入在2024 上半財年同比上升1.7%至89.4 億港元，其中零售分部錄得3.5%同比增長。我們相信香港零售組合在2024 下半財年繼續錄得增長，加上內地租金收入增長，2024 財年租金收入預計可達200 億港元。另外，受惠於通關以及旅遊入境人數反彈，加上去年全年基數較低，我們預計酒店收入會有較明顯增幅。
此外，我們相信除電訊業務外其餘各線業務均會錄得溫和增長。
下調收入及利潤預測：我們下調了2024/25/26 財年的收入、盈利及毛利率預測，以反映開發利潤率的下降及 2024 財年銷售放緩的影響。我們分別下調 2024/25/26 財年核心利潤預測11.3%/10.2%/8.2%，主要由於開發利潤率下降和高利率環境下利息成本的提高。
維持買入，目標價下調至96.1 港元：我們維持對新鴻基地產的買入評級，鑑於1）最新的印花稅以及按揭政策調整將大幅降低中小單位的購置成本，而公司擁有充足的定位中端市場的可售貨源；以及2）租金回升，旅遊業溫和復甦將帶動公司旗下中高端商場之消費以及租戶承租能力。基於我們最新的估算，下調每股資產淨值預測至192.2 港元（前爲200.2 港元，主要下調寫字樓資產淨值以及住宅價格下跌），基於50%的資產淨值折讓（前爲45%），目標價由110.1 港元下調至96.1 港元。