■事業概要
ADワークスグループ<2982>の事業セグメントは収益不動産販売事業、ストック型フィービジネスの2つのセグメントに区分されている。また、連結子会社は国内5社、米国8社の計13社で構成されている。国内には収益不動産販売事業等を展開する(株)エー・ディー・ワークス、PM業務を行う(株)エー・ディー・パートナーズ、リノベーション工事や改修工事を行う(株)スミカワADD、CVC(コーポレート・ベンチャー・キャピタル)事業やFA(ファイナンシャル・アレンジメント)事業を行う(株)エンジェル・トーチ、クラウドファンディングを活用した資金調達等を行う(株)ジュピター・ファンディングがあり、米国には収益不動産販売事業、PM事業、不動産開発販売事業を行う子会社及びそれらを統括する事業統括会社がある。
収益不動産販売事業とは、中古賃貸マンションやオフィス・商業ビル等を仕入れ、法的・物的コンディションを整えたうえで、リノベーションなどのバリューアップを施してから販売する事業で、同社の主力事業である。仕入物件の対象エリアは中古マンションやオフィス等の賃貸需要が旺盛な大都市圏が中心となる。1棟当たり10億円前後の中小規模のマンションやオフィスビルを仕入れ、バリューアップ後に事業法人や個人富裕層等に販売している。こうした物件は入居率が高く賃料収入が安定しているほか値下がりリスクも相対的に低いため、投資運用対象として手掛けるのに手頃である。また、2018年から不動産小口化商品「ARISTO」シリーズの販売を開始しており、顧客層の拡大にも取り組んでいる。ここ最近は、商業ビルを仕入れる機会も増え、取り扱う物件も大型化しているほか、京阪神や名古屋、博多など地方の主要都市部にもエリアを広げつつある。また、米国ではロサンゼルス市内の物件を対象に収益不動産販売事業を行っているほか、2020年にはハワイにも子会社を新設し、賃貸不動産物件の開発販売事業に着手している。
ストック型フィービジネスは、販売用不動産を売却するまでに得られる賃料収入のほか、同社が保有・売却した物件に関するPM収入(建物の維持・管理受託、賃料・管理料徴収、テナント誘致等によるフィー)、既存顧客に対する売買サポートフィー、不動産に関する相続対策等のコンサルティング収入、受託不動産の保守・修繕工事等で構成されている。同セグメントの利益の大半を占める賃料収入は、収益不動産残高が積み上がれば連動して増えるため、同社にとって安定収益源となっている。
そのほか、新規事業として子会社のエンジェル・トーチでCVC事業を2021年から、FA事業を2022年からそれぞれ立ち上げている。同社では、グループの成長を加速度的に進めるため、新規事業の育成に取り組んでおり、先進的な技術を持つベンチャー企業などへの投資を行っている(2024年6月までに合計8社に出資)。また、FA事業では、先進的なファイナンスサービスに取り組む複数のベンチャー企業に出資し、これら企業が提供するサービスや同社が自社で行ってきたライツ・オファリング※による資金調達ノウハウ等を組み合わせることで、資金調達面で課題を抱えているスタートアップ企業や未上場企業、上場企業に対して最適な資本政策の提案を行う資金調達支援サービスを行っている。
※ ライツ・オファリングとは、発行会社以外のすべての株主に対して、その保有する株式数に応じて新株予約権を無償で割当て、株主が当該新株予約権を行使することで資金を調達する手法。
これまでの実績として、地域新聞社<2164>に対する株式取得及び資本政策助言(ライツ・オファリング)、及びポエック<9264>に対する資本政策助言(ライツ・オファリング)がある。今後、専門人材を増強しながらFA事業を育成する考えである。2千兆円とも言われている個人金融資産のうち、現預金の占める比率が5割以上と言われており、優良な投資運用先を求めている個人投資家のニーズは大きい。これらニーズと企業の資金調達ニーズを先進的なファイナンスサービスでつなげていく。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲)
■業務概述
AD Works Group <2982>的業務部門分爲兩個部分:盈利的房地產銷售業務和股票費用業務。此外,合併後的子公司共由13家公司、5家國內公司和8家美國公司組成。在日本,開發有利可圖的房地產銷售業務的A.D.Works有限公司等;從事項目管理業務的A.D.Partners有限公司;從事翻新工程和裝修工作的住川ADD有限公司;從事CVC(企業風險投資)業務和FA(財務安排)業務的Angel Torch有限公司;使用衆籌籌資金的木星基金有限公司資金在美國有一些子公司從事有利可圖的房地產銷售業務、PM業務、房地產開發和銷售業務,以及監督他們的業務管理公司。
盈利的房地產銷售業務是購買二手租賃公寓、辦公/商業建築等,調整法律和物理條件,然後在應用裝修等增值後將其出售的業務,是公司的主營業務。購買物業的目標區域以大都市區爲中心,那裏對二手公寓、辦公室等的租金需求強勁。每棟建築物價值約10億日元的中小型公寓和辦公大樓在增加價值後被購買並出售給商業公司、富人等。這些物業的入住率高,租金收入穩定,價格下跌的風險相對較低,因此作爲投資管理目標,可以負擔得起。此外,房地產微型化產品 「ARISTO」 系列於2018年開始銷售,他們也在努力擴大客戶群。最近,購買商業建築的機會有所增加,他們經營的房產也越來越大,該區域正在擴展到京阪神、名古屋和博多等地區的主要城市地區。此外,在美國,除了針對洛杉磯市的房地產開展有利可圖的房地產銷售業務外,還於2020年在夏威夷成立了新的子公司,租賃房地產的開發和銷售業務也已開始。
除了出售房地產之前獲得的租金收入外,股票費用業務還包括與公司擁有和出售的房產相關的PM收入(建築物維護/管理合同、租金/管理費收取、租戶吸引等)、現有客戶的銷售支持費、與房地產相關的繼承措施等諮詢收入以及合同房地產的維護/維修工作。租金收入佔同一細分市場利潤的大部分,隨着可盈利的房地產餘額而增加,因此它是公司穩定的收入來源。
此外,子公司Angel Torch已分別從2021年開始啓動CVC業務和從2022年開始作爲新業務啓動FA業務。該公司正在努力發展新業務以加速集團增長,並正在投資具有先進技術的風險投資公司等(到2024/06年共投資8家公司)。此外,在FA業務中,我們投資於多家從事高級金融服務的風險公司,通過利用公司內部進行的權利要約*將這些公司提供的服務與籌款知識等相結合,我們正在提供籌款支持服務,爲在籌資方面遇到問題的初創公司、非上市公司和上市公司提出最佳資本政策。
* 供股是一種根據發行公司以外的所有股東免費分配股票收購權的方法,股東通過行使這些股票收購權籌集資金。
到目前爲止,我們的業績包括爲區域報紙公司<2164>提供股票收購和資本政策建議(供股),以及爲Poek <9264>提供資本政策建議(供股)。我們的想法是發展金融分析業務,同時在未來增加專業的人力資源。在據說爲2萬億日元的個人金融資產中,現金和存款的比例據說爲50%或以上,個人投資者迫切需要尋求優秀的投資管理目的地。我們將通過先進的金融服務將這些需求與企業籌資需求聯繫起來。
(作者:FISCO 客座分析師佐藤喬)