當前房企以收定支減少拿地開支，且持續向高能級城市聚集。房企經營服務業務收入呈上升趨勢，收入結構持續優化。當前行業尚處調整之中。
智通財經APP獲悉，中信建投證券發佈研報稱，2024年上半年，房企業績持續下滑，利潤率繼續下滑，從盈利能力看央企表現最佳，邊際表現地方國企最優。房企有息負債規模整體穩定，民企持續降槓桿，同時其現金短債比指標當前依然較差，償債能力有待提升。拿地方面，當前房企以收定支減少拿地開支，且持續向高能級城市聚集。房企經營服務業務收入呈上升趨勢，收入結構持續優化。當前行業尚處調整之中，穿越週期能力尤爲重要，強者恒強趨勢也更爲明顯，看好行業中尚存之強者。
中信建投證券主要觀點如下：
業績持續下滑，盈利能力央企最強，邊際表現地方國企最優。2024年中期房企營收20438億元，同比下降16.4%，歸母淨利潤-1079億元，虧損較上年擴大660億元，板塊業績持續下滑。2024年中期房地產板塊毛利率13.0%，較上年同期下降2.1個百分點;實現歸母淨利率-5.3%，較上年下降3.6個百分點，利潤率繼續下滑。央企表現相對較優，2023年營收同比增長1.0%，歸母淨利潤同比下滑34.2%，毛利率17.6%，地方國企毛利率邊際有所提高。
有息負債規模保持平穩，資產減值規模增加。2024年上半年房企有息負債規模整體保持平穩，但民企持續降槓桿，且償債能力仍在惡化，截至6月末民企現金短債比爲0.2，較2023年末下降0.1個百分點。受房價持續下跌影響，2024年中期A股房企資產減值規模126億元，上年同期爲47億元，資產減值規模增加。
銷售規模下降，經營服務業務佔比提升。2024年上半年百強房企銷售規模同比下降41.8%，規模房企全部錄得負增長。拿地方面，房企以收定支，上半年拿地TOP100房企全口徑拿地金額同比下降39.5%，且持續向高能級城市聚集。房企經營服務業務收入呈上升趨勢，收入結構持續優化。
投資建議：2024年以來，房地產支持政策的持續出臺支撐了高能級城市房地產銷售的較好表現，房地產開發企業聚焦核心(fly toquality)現象愈加明顯。房地產行業整體中報業績低於預期，市場尚處於調整之中，穿越週期之力變得更爲重要，行業強者恒強的趨勢也更爲明顯。
繼續看好行業中尚存之強者，重點推薦A股：濱江集團(002244.SZ)、城建發展(600266.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、華發股份(600325.SH)、建發股份(600153.SH)；港股：華潤置地(01109)、中國海外發展(00688)、龍湖集團(00960)、越秀地產(00123)、建發國際集團(01908)、綠城中國(03900)。
風險提示：行業風險在於銷售、結轉及房企信用修復不及預期。
