①7月新發放個人住房貸款利率爲3.4%，存量房貸利率與新發放之間利差約80個點子，居民調整存量房貸利率呼聲再起。②專家建議，可以分階段逐步調整存量按揭利率，以減緩對銀行的衝擊，同時通過降低存款利率等方式控制銀行負債成本，對沖息差壓力。
財聯社9月5日訊（記者 史思同）近期，存量房貸利率調降呼聲再起。
自上週五以來，存量房貸利率調整以及轉按揭政策相關話題便持續引發社會各界廣泛關注，近日，業內更是對存量房貸利率下調的幅度及節奏展開了進一步討論。
不過，在銀行業息差水平持續收窄的壓力下，如何在減輕居民家庭負擔的同時減緩對銀行利潤的擠壓，也隨之成爲業界關注的重點。數據顯示，今年上半年國內商業銀行淨息差爲1.54%，遠低於1.8%的監管標準。同時，截至6月末，國內個人住房貸款餘額爲37.79萬億元。
在業內專家看來，存量房貸利率大幅下調，無疑會減少銀行的利息收入，進一步壓縮淨息差，但同時也能減少居民提前還款的動機，有助於穩定銀行貸款規模。建議分階段逐步調整利率，以減緩對銀行息差衝擊，同時通過降低存款利率等方式控制銀行負債成本，對沖相關影響。
「預計未來可能會有更多的支持房地產、刺激內需等相關政策出臺，但銀行息差壓力也是必須重視的問題，預計利率市場化改革也將不斷推動，尤其是存貸款利率聯動會有所加強。」專家表示。
7月存量與新發房貸利率相差約80點子，調整存量房貸利率呼聲再起
「我目前的房貸利率比現在新發的房貸利率高了不少，最近會把手上閒置的存款拿去提前還了房貸。」北京居民張先生告訴財聯社記者，雖然房貸利率隨着LPR有所下調，但目前仍高達4.85%，相比當前新發放的房貸利率而言，存在着不小的利差，這讓他很是苦惱。
實際上，隨着各地接連推出房貸利率下調相關政策，如張先生一般面臨上述情形的人不在少數。各地居民更是掀起了一波又一波提前還貸潮，希望通過提前償還貸款以節省部分房貸成本。
與此同時，市場關於調整存量房貸利率的呼聲也越來越高。「如果我的房貸利率能跟最新的房貸利率拉平，那提前還貸的必要性可能就沒那麼大了，房貸負擔也會隨之減少一些。」漲先生表示。
財聯社記者注意到，自上週五以來，市場對存量房貸利率調降、轉按揭等相關討論及猜測已愈演愈烈，甚至對具體下調的幅度及節奏等作出進一步分析假設。
據國盛金融測算，7月新發放個人住房貸款利率爲3.4%，存量住房貸款利率與新發放之間利差約80個點子。但由於2024年2月、7月合計下調五年期LPR 35個點子，將在今年/明年進行重定價，若重定價完成後，實際存量住房貸款利率和新發放之間的利差或將小於45個點子。因此，若假設存量住房貸款利率再次下調，實際降幅或將小於45個點子。
「若存量房貸利率下降80個點子與新發貸款持平，以100萬貸款本金30年等額本息的按揭貸款計算，月供大約可以減少480元。」在易居房地產研究院副院長嚴躍進看來，若此次調整超過上一輪存量房貸利率的下調力度，能夠發揮非常好的減負效應，有助於穩定房地產市場。與此同時，大幅度調整存量房貸的利率也或有望進一步緩解居民提前還貸的現象。
對此，多位存量房貸的貸款人也向財聯社記者表示，期望存量房貸利率能夠下調至新發房貸的利率水平。「就我來講，假如我還剩20年房貸，調整後整體能省11萬左右，這對普通家庭來說還是影響比較大的。」一位在杭州購房的居民王先生感慨道。
專家建議分階段下調存量按揭利率，壓降負債成本對沖息差壓力
「這是一種自下而上的反饋。」在甬興證券固收首席分析師鄭嘉偉看來，當前新增房貸利率已顯著下降，而存量房貸利率與新增房貸利率之間的利差逐漸拉大，導致居民對於降低存量房貸利率的呼聲日益高漲，以減輕其經濟負擔。
對此，中信證券首席經濟學家明明直言，中國考慮下調存量住房貸款利率的可能性是存在的。他指出，若存量貸款調整落地，貸款利率的下降會減少銀行的利息收入，銀行的淨息差可能會受到壓縮。但另一方面，貸款成本的降低會減少居民提前還款的動機，也有助於穩定銀行的貸款規模。
「後續房貸存量減息有可能，但不一定允許轉按揭，更有可能是降低存量按揭加點。」在浙商證券銀行業首席分析師梁鳳潔看來，當前居民降低按揭利率的呼聲較高，居民利息負擔仍然較重，存量減息有可能。而轉按揭涉及跨行合作等，流程複雜，在當前按揭需求疲弱的背景下，放開後可能會造成銀行惡性競爭。
不過，考慮商業銀行息差壓力較大，監管表示需保持商業銀行合理利潤和淨息差水平。梁鳳潔認爲，若降按揭存量利率，預計大概率配套降存款成本，以對沖銀行息差壓力。
談及如何在減輕居民家庭負擔的同時減緩對銀行利潤的擠壓，明明認爲，一方面，可以分階段逐步調整利率，避免一次性大幅度減息對銀行造成過大沖擊；一方面，通過降低存款利率等方式控制銀行負債成本，平衡銀行的收入。同時，鼓勵銀行通過提高服務質量和創新金融產品來提高非利息收入，以減輕對利息收入的依賴。
同時鄭嘉偉也進一步指出，長期來看，銀行整體的息差和利潤還是會被壓縮。不過短期來看，分兩步下調存量房貸利率，能夠有一定緩衝作用，減小對銀行衝擊；同時，通過進一步調降存款利率也能對沖相關影響。股價行情方面，對銀行基本面影響相對中性。
展望未來，明明認爲，後續相關方面的調整可能會繼續朝着支持房地產市場穩定和刺激內需的方向發展，預計未來可能會有更多的政策出臺，以促進房地產市場的健康發展，同時確保金融系統的穩定性。但同時他也指出，銀行息差壓力是必須重視的問題，預計利率市場化改革也將不斷推動，尤其是存貸款利率聯動會有所加強。