①存量房貸利率調整的申請端口爲去年統一調整存量房貸利率所設，並非最新上線。②參考去年8-9月存量房貸利率下調，接下來也存在下調存量房貸利率的可能性。③按照2024二季度存量房貸規模37.8萬億元計算，居民部門每年需償還的房貸利息最多可減少約3000億元。
財聯社9月5日訊（記者 梁柯志）隨着國慶金九銀十的傳統旺季到來，存量房貸成爲市場熱議話題。
9月5日，網絡消息稱工商銀行、招商銀行等多家大行APP測試「存量房貸利率調整」功能，財聯社記者諮詢工商銀行、招商銀行客服，得到回應稱存量房貸利率調整的申請端口爲去年統一調整存量房貸利率所設，並非最新上線。
不過，對於存量房貸的關注熱度未減。
本週一，對於上週五市場傳聞放開轉按揭業務，招行行長王良表示，尚未接收宏觀管理部門、人民銀行或者金融總局的意見，也沒有徵求過商業銀行等各方面的意見。
不過，王良認爲，一旦推出這方面的政策，會對銀行業的存量按揭利率帶來負面影響。相信宏觀管理部門會做好充分的論證和研究，之後再推出類似的政策。
9月5日，某大行業務人士對財聯社表示，轉按揭目前僅限深圳地區可以操作，且只限於商業貸款轉公積金貸款。轉按揭涉及到結清原有房貸合同，再換其他銀行重新申請房貸，如果沒有統一政策，只能視爲抵押貸款操作。
9月4日，華西證券宏觀聯席首席分析師肖金川認爲，今年7月政治局會議提出「及早儲備並適時推出一批增量政策舉措」，參考去年8-9月存量房貸利率下調，接下來也存在下調存量房貸利率的可能性。
存量房貸已經下調一輪，成效顯著
上述多位銀行業務人士提到，去年央行曾統一引導銀行下調存量房貸的利率水平。
中金公司9月2日報告顯示，2023年10月，存量房貸利率下調採用存量利率下調至不低於發放時城市利率下限的方式，根據央行的統計，超過22萬億元存量房貸利率下調（佔存量按揭約60%），平均降幅約70bp，涉及超5000萬戶、1.5億人，減少借款人利息支出每年1600-1700億元。
8月30日，某大行深圳分行個貸人士對財聯社表示，如果允許轉按揭可能會涉及到同業競爭，甚至打價格戰，到時候銀行經營可能會更難。不過，存量信貸利率應該還可以下調，對銀行的息差和供樓壓力都有好處。
浙商證券梁鳳潔認爲，考慮到居民降低按揭利率的呼聲較高，居民利息負擔仍然較重。預估目前銀行按揭存量利率成本爲4.14%左右，對比6月新發放按揭利率3.45%，還是有下調空間。綜合考慮，存量房貸減息有可能，但不一定允許轉按揭，更有可能是降低存量按揭加點。
中金公司分析師林英奇測算，按照 100 萬元按揭貸款、等額本息還款計算，存量按揭利率下調70bp估算可降低借款人月供約400元，節約月供和總還款額約5%。
9月4日，華西證券肖金川認爲，存量房貸利率下調還可以抑制提前還貸帶來的壓力。
根據央行《區域金融運行報告》，2023年8月全國個人住房貸款提前還款額達到4324.5億元。政策出臺後的9-12月，房貸月均提前還款金額降至約3870億元，較8月下降10.5%。
肖金川表示，利率下調幅度較大的地區，如湖北、河南和江西，提前還貸金額降幅分別達到42.1%、27.5%和22.2%，高於全國平均。
37.8萬億存量房貸減負，將拉動消費和經濟
從刺激消費和經濟角度，肖金川發現，2023年四季度，全國城鎮居民消費傾向較2019年同期低3.7個百分點。但是利率下調較多的地區中，湖北和江西較2019年同期分別低2.4個百分點和1.3個百分點。說明下調存量房貸利率較大的兩個地區，其居民消費傾向恢復相對更快。
今年7月政治局會議提出「及早儲備並適時推出一批增量政策舉措」，參考去年8-9月存量房貸利率下調，接下來也存在下調存量房貸利率的可能性。
肖金川測算，按照2024二季度存量房貸規模37.8萬億元計算，居民部門每年需償還的房貸利息最多可減少約3000億元。
中金公司林英奇假設兩種政策情形，假設全部按揭貸款利率下調至新發放利率水平和轉按揭的範圍僅包括首套房房貸，分別可以減少貸款人2400億和2000億的利息支出。
另一方面，存款利率或配套同步下調。梁鳳潔認爲，考慮商業銀行息差壓力較大，若降按揭存量利率，預計大概率配套降存款成本，以對沖銀行息差壓力。經測算，存款成本分別下降5-17bp，即可完全對沖存量按揭減息影響。