投资聚焦杭州，拓展代建业务。24H1 滨江杭州拿地223 亿元，拿地力度38%，基本与23 年持平，楼面均价25441 元/平，同比提升60%。核心觀點：
年內結算滯後，低毛利項目結算拉低利潤率水平。公司披露24 年中報，24H1 實現營收242.0 億元，同比-10%，歸母淨利11.7 億元，同比-29%，扣非歸母淨利11.3 億元，同比-30%，其中Q2 營收同比-38%，歸母淨利同比-53%。竣工交付節奏的年內波動影響上半年結算體量，兩集中時期競配建低毛利項目結算拉低利潤率。24H1 濱江整體、扣稅毛利率爲9.6%、8.8%，同比回落8.7pct、6.6pct，在三費費用管控穩定、未計提減值的情況下，公司歸母淨利率4.8%，同比下滑1.2pct。
銷售排名攀升，價格表現穩定。24H1 濱江實現銷售金額582.3 億元，同比下滑37%，據克爾瑞榜單，銷售排名升至第8。24H1 濱江銷售均價4.66 萬元/平，根據中指院數據，濱江銷售均價爲杭州均價的1.5 倍，杭州相對穩定的價格對沖部分銷量下行壓力。
投資聚焦杭州，拓展代建業務。24H1 濱江杭州拿地223 億元，拿地力度38%，基本與23 年持平，樓面均價25441 元/平，同比提升60%。
此外濱江拓展政府代建業務，或可受益於保障房籌建增加的代建需求。
債務壓力可控，融資成本持續下行。濱江24H1 末有息負債399 億元，較23 年末下行4%，現金短債比2.46，較23 年末提升0.04，24H1 綜合融資成本3.70%，較23 年下行50bp，有息負債壓力持續減少。
盈利預測與投資建議。濱江24H1 由於結算節奏的後置收入下滑，但公司20-23 年良好的銷售表現將有效支持未來一段時間的結算。考慮到24H1 市場壓力加大，降低毛利率表現預期，增加減值預計計提，調整公司24-25 年歸母淨利潤至29 億元、32 億元，同比+14.8%、+11.8%，對應8.8x、7.9xPE，根據24 年中報估算NAV353 億元，爲當期淨資產1.3x，給予公司合理價值11.33 元/股的判斷，維持「買入」評級。
風險提示。行業景氣度恢復不及預期；政策環境改善速度不及預期等。
