透过这份成绩单，不难发现世茂服务在今年上半年取得了稳健的业绩增长。過去受到地產行業深度調整的因素影響，特別是房企出險帶來的刺激，對整個物管板塊在資本市場的表現造成了明顯的負反饋，市場信心難言樂觀。
如今，這一局面已接近尾聲，隨着一系列包括穩需求、降庫存、保交付等支持房地產行業穩健發展的政策接連出台，疊加市場的持續出清，行業基本面已經逐步呈現改善之勢，進而帶動着物管行業估值的修復預期也開始有所升溫。
正值港股業績期，近期世茂服務交出了中期成績單，不妨以此來觀察行業以及公司的機會？
一、業績多維度亮點透視
透過這份成績單，不難發現世茂服務在今年上半年取得了穩健的業績增長。
公司業績的亮點主要體現在以下幾個方面：
1· 利潤穩步增長，毛利率夯實穩固
業績顯示，上半年世茂服務實現收入約40.32億元(單位人民幣，下同)：毛利潤約8.12億元；期間利潤2.11億元，同比增長3.4%；歸母淨利潤約1.84億元，同比大增18.9%。
（數據來源：公司業績）
公司歸母淨利潤呈現大幅上升之勢，與此同時，各項利潤率指標繼續保持提升，盈利能力持續增強。其中，上半年，公司實現淨利潤率5.2%，同比提升0.2個百分點。
此外，毛利率方面來看，上半年世茂服務實現毛利率爲20.1%，較2023年同期僅微降1.0%，整體降幅不大。其中，按業務板塊來看，物業管理服務毛利率保持穩定水平爲20.0%，上年同期達20.7%，與此同時，社區增值服務及城市服務毛利率則均有所上升，非業主增值服務略有下降。
整體而言，公司展現出了穩健的基本盤和紮實的經營質素。
2· 持續夯實在管質量，第三方項目佔比凸顯獨立性優勢
上半年，公司物管規模保持了穩健，項目結構整體進一步提升，並繼續展現出較強的獨立性。
年內，在相對低迷的房地產市場環境下，公司項目拓展尤其是第三方競標外拓年飽和合同金額依然保持在較高水平，中標項目的質量持續提高。
截至6月底，世茂服務第三方競標外拓新增年飽和合同金額達6.20億元。新拓展項目優質大客戶佔比高達66.1%，住宅、學校、產業園區等優質業態佔比高達54.5%，一線、新一線及二線城市優質市場佔比58.9%。
另外，截至今年6月末，公司合約建築面積約3.33億平方米。在管建築面積達2.47億平方米，同比則有所小幅下降約5.3%。對此業績解釋指，主因在於公司，主動優化在管項目組合，退出部分管理難度較大，管理成本較高的項目，促進整體在管項目質量的提升。
公司獨立性特徵在行業中持續保持良好水平。其中，合約面積中，來自第三方物業開發商的約爲2.57億平方米，佔比77.2%。在管面積中，來自第三方物業開發商的約爲1.86億平方米，佔比75.2%。
（來源：公司業績）
此外，公司在住宅與非住宅的物業結構上也呈現明顯優化。截至上半年，非住宅類物業的在管建築面積爲約1.45億平方米，佔比較上年同期提升5.3個百分點至58.5%。與此同時，住宅物業合約建築面積爲1.92億平方米，佔比57.7%較上年同期提升1.8個百分點。
（來源：公司業績）
值得一提的是，在管面積中，公司有73.3%的住宅物業項目位於國內一線、新一線及二線城市。
不難看到，持續的規模增長疊加結構的有機調整以及優質的項目佈局，展現了世茂服務其在市場中的強大競爭力。隨着公司獨立性的不斷增強，這也其未來的擴張和持續發展打下了堅實的基礎。
3· 降本增效優化管理運營，以品質服務推動價值創造
伴隨物業管理行業步入新的發展階段，對於物業服務企業而言，開源和節流成爲推動企業持續成長和提升競爭力的關鍵，而服務品質對物企的高質量發展作用更是至關重要。
在節流方面，世茂服務通過有效的成本控制和運營管理優化爲公司整體效益的提升帶來了良性驅動。
業績顯示，上半年，公司在銷售及營銷開支方面同比下降5.8%，行政開支也實現了6.6%的同比下降。通過優化組織架構和提升管理效能，世茂服務在降低成本的同時，保持了服務質量和市場競爭力。
與此同時，在開源方面，世茂服務也在積極探索和拓展新的業務增長點。公司在住宅、學校、醫院、交通樞紐等多種業態中均有所佈局，且在多個細分賽道上取得了領先地位。根據公司披露，目前，世茂服務在管學校和園區265個，覆蓋45座城市，服務全國985高校12所。在醫院領域，則已服務覆蓋三甲醫院12所，醫院71個。
尤爲關鍵的是，世茂服務高度注重服務品質，這一核心理念貫穿於世茂服務的各個業務環節和運營層面。公司不斷提升服務標準，以客戶爲中心，深化品質服務意識。通過建立「管理-品質-監督」的業務鏈條，世茂服務全面改進了品質管理業務流程。在管理層面，世茂服務迭代管理機制，提升服務標準；在品質層面，從硬件改善、軟性提升、社文建設等方面更新服務產品；在監督層面，完善內外部監督機制，全面提升服務品質。
公司的服務也得到了行業以及客戶的認可，就在近日，世茂服務還榮獲「2024中國物業服務企業綜合實力10強第7名」「2024中國物業服務市場運營領先企業」「2024中國物業服務成長性領先企業」等八項行業大獎，體現了公司在物業服務領域的領先地位和高質量穩健發展的經營底色。
二、評估世茂服務價值增長的幾大錨點
此次中期業績，展現了世茂服務韌性生長的一面。
往後看，評估公司後續價值增長前景，如下幾個方面或是值得關注的參考要點。
首先從整個大的行業背景來看，物管行業的機遇仍然清晰可見，特別是，隨着房地產行業的發展步入新的階段，國家在政策層面積極推動城中村、老舊小區改造，這將爲物企帶來巨大的增量市場需求。
換言之，在行業轉型的背景下，物企仍然還將有更多的業務機會，提升收入來源，並構建更多元的經營體系。
進一步聚焦到公司，世茂服務的機會則反映在如下幾個方面。
其一，確定性的規模擴張。
歷史數據清晰地表明，世茂服務在物業管理規模上一直保持着強勁的增長勢頭。
其在管建築面積，由2020年的1.46億平方米提升到2023年的2.51億平方米，年複合增長率達19.7%%。合約建築面積，由2020年的2.01億平方米2023年的3.32億平方米，年複合增長率達18.2%。
（數據來源：公司業績）
這一增長趨勢不僅預示着公司具備提供高品質服務的能力，也顯示出其持續擴張的實力。
在物業管理行業經歷重組和整合的背景下，像世茂服務這樣具有獨立擴張優勢的企業，有望獲得更廣闊的市場拓展空間。
其二，獨立性的不斷增強。
世茂服務在提高獨立性方面取得了顯著的進展，公司物管業務成功擴大了來自第三方物業開發商的佔比。
這不僅意味着公司受到關聯方影響小，同時也說明世茂服務在吸引第三方客戶和項目上表現出了強大的競爭力，而更深層次印證了公司優異的服務品質帶來了良好的市場影響力，持續獲得了市場的認可。
從業績數據來看，近年來公司不論是在管面積還是合約面積來自獨立第三方開發商的佔比均保持在高位水平。截至今年上半年，公司合約面積中第三方佔比達77.2%，在管面積中第三方佔比達75.2%。
（數據來源：公司業績）
其三，提升服務能力，強化業務創新打開成長空間。
當前物管行業的分化勢頭不減，市場淘汰的不僅是那些經營能力弱、服務效率低、服務品質不佳的企業，同時對物企如何滿足市場需求提出了更高要求。對於優質的物企而言，如何通過科技應用和服務創新來提升競爭力，吸引和保持客戶，成爲關鍵。
在此背景下，可以看到，世茂服務正在不斷豐富和細化服務內容，滿足客戶多樣化的需求，基於此，這也將有助於其進一步挖掘客戶價值，拓展更多的業績增長機會。
與此同，公司也不斷提升內部管理效率，提升服務能力。而就在此前中國物業管理協會公佈的2023年“物業管理'微創新’案例”名單中，世茂服務就有多個案例成功入圍，展現公司良好的創新力和服務力。
三、結語
綜合來看，世茂服務實現了良性的業務增長循環，一方面，公司始終保持有質量的增長，另一方面，憑藉優質的服務不斷獲得市場認可，品牌力不斷加深。而藉助這兩大因素也不斷驅動公司的飛輪加速成長。
回歸到資本市場，市場對物業板塊的看好正逐步升溫。
此前光大證券指出，物業行業定位「社區治理基層支柱」，基本面穩健，現金流充沛，分紅比例穩定提升；聯儲局加息週期接近尾聲，房地產政策支持力度增強，壓制物業公司估值的因子緩釋，地產關聯業務影響逐步出清。中長期來看，物業公司擁有優秀的商業模式，能夠平穩穿越經濟週期，在增長中樞下移的時代，關注優質存量資產投資，獲得持續穩定的投資收益。
在此背景下，世茂服務交出的這份穩健的成績單，讓外界清晰的看到公司優異的經營能力、清晰的戰略和穩健的財務狀況，這也將有助於公司獲得市場更多的認可，助力公司在資本市場迎來新的轉機。