土地出让下滑，营收承压。1）公司2024 年上半年实现营业收入15.11 亿元，同比下降20.88%；归母净利润5.62 亿元，同比下降27.14%。营收下滑主要因为土地出让面积减少，如上半年苏州工业园区斜塘项目并无住宅用地出让。2）分业务结构来看，2024 年上半年园区开发运营营收11.5 亿元，同比下降23%；绿色公用营收2.97 亿元，同比下降12%。当前商品房销售下滑，房企以销定产，公司园区开发运营中的一级土地出让收入面临一定的压力。3）公司投资收益1.18 亿元，同比下降44.73%，主因上年同期处置中新环技等子公司股权取得投资收益较高。此外，其他收益、公允价值变动收益下滑均导致归母净利润下滑幅度更大。事項：
公司發佈2024 年半年度業績，2024 年上半年實現營業收入15.11 億元，同比下降20.88%；歸母淨利潤5.62 億元，同比下降27.14%。
評論：
土地出讓下滑，營收承壓。1）公司2024 年上半年實現營業收入15.11 億元，同比下降20.88%；歸母淨利潤5.62 億元，同比下降27.14%。營收下滑主要因爲土地出讓面積減少，如上半年蘇州工業園區斜塘項目並無住宅用地出讓。2）分業務結構來看，2024 年上半年園區開發運營營收11.5 億元，同比下降23%；綠色公用營收2.97 億元，同比下降12%。當前商品房銷售下滑，房企以銷定產，公司園區開發運營中的一級土地出讓收入面臨一定的壓力。3）公司投資收益1.18 億元，同比下降44.73%，主因上年同期處置中新環技等子公司股權取得投資收益較高。此外，其他收益、公允價值變動收益下滑均導致歸母淨利潤下滑幅度更大。
積極發展區中園運營，營收保持增長。1）2024 年上半年公司土地開發運營業務中租賃業務營收爲3.97 億元，同比增長11%，公司在管產業園具有區位優勢，且招商引資能力強，保障區中園物業租賃收入持續增長。2）其中蘇州工業園區自持載體200 萬平，入駐企業約430 家，綜合出租率超90%，入駐世界500 強企業20 家、科技領軍人才企業53 家、蘇州市「獨角獸」培育企業10家。3）此外中新園舍平台專注於高品質藍白領公寓領域，積極搶佔「工改租」公寓資源。
園區開發運營主業與兩翼相互賦能，綠色公用與產業投資穩步推進。1）截至2024 年上半年，中新綠能、中新春興新增光伏電站併網179MW,主要分佈在長三角區域，客戶已超400 家。公司分佈式光伏電站累計併網653MW，已完成「2GW」光伏電站併網目標的32.7%。2）基金參投方面，新增認繳投資外部市場化基金4 支，認繳金額1.6 億元，拉動基金投資總規模41 億元；積極發揮投招聯動優勢，新增落地項目21 個。公司累計認繳投資外部市場化基金51支，總金額約43.5 億元，促成96 個招商項目落戶園區，其中蘇州工業園區56個，其他園區40 個，拉動總投資641 億元，項目上市和已報會項目26 個。
投資建議：公司作爲中新合資的蘇州工業園區開發主體，業績暫時性承壓，但公司招商引資能力強，產業園區位好，積極轉型園區運營、綠色公用等業務，逐步增強業務穩定性。土地出讓具有不確定性，我們調整中新集團2024-2026年EPS 預測分別爲0.72、0.78、0.83 元（24-25 年前值1.53、1.85 元），但考慮到公司在管產業園運營業務穩定增長，參考行業可比公司估值，給予公司2024年12 倍PE，目標價爲8.69 元，維持「推薦」評級。
風險提示：行業繼續大幅下行；不同園區招商引資競爭加劇；產業投資風險。