收入与毛利率双降，资产减值与处置亏损拖累业绩表现。2024H 公司营收1427.8 亿（-28.9%），主因开发业务结算收入同比下降34.6%至1116.8 亿。归母业绩大幅亏损98.5亿，与毛利率下滑、计提减值、非主业投资亏损、折价处置资产回笼现金有关：1）2024H综合毛利率8.1%（-10.8pct），其中开发业务结算毛利率6.8%（-13.5pct）；2）资产与信用减值41.1 亿（去年同期仅3.0 亿）；为快速回笼资金，积极处置资产导致资产处置收益亏损25.5 亿（去年同期仅亏损0.2 亿）。此外收入大幅下降后期间费用率被动提升至6.7%（+1.4pct）也一定程度拖累业绩表现。截至2024H 公司账上预收款2786.7 亿元（-35.4%），预收账款/年化结算收入=0.81X，后期的结算收入预计承压，归母业绩仍需努力。事件描述
公司公告2024H 營收1427.8 億（-28.9%），歸母淨利爲虧損98.5 億（去年同期盈利98.7 億），扣非後歸母淨利爲虧損76.1 億（去年同期盈利87.0 億），綜合毛利率8.1%（-10.8pct）。
事件評論
收入與毛利率雙降，資產減值與處置虧損拖累業績表現。2024H 公司營收1427.8 億（-28.9%），主因開發業務結算收入同比下降34.6%至1116.8 億。歸母業績大幅虧損98.5億，與毛利率下滑、計提減值、非主業投資虧損、折價處置資產回籠現金有關：1）2024H綜合毛利率8.1%（-10.8pct），其中開發業務結算毛利率6.8%（-13.5pct）；2）資產與信用減值41.1 億（去年同期僅3.0 億）；爲快速回籠資金，積極處置資產導致資產處置收益虧損25.5 億（去年同期僅虧損0.2 億）。此外收入大幅下降後期間費用率被動提升至6.7%（+1.4pct）也一定程度拖累業績表現。截至2024H 公司賬上預收款2786.7 億元（-35.4%），預收賬款/年化結算收入=0.81X，後期的結算收入預計承壓，歸母業績仍需努力。
銷售處於行業一梯隊，積極盤活資產，加速庫存去化。2024H 公司銷售額1273.3 億（-37.6%），銷售面積939.5 萬方（-27.6%），行業排名TOP3，規模仍處一梯隊；銷售均價1.36 萬元/平（-13.8%），均價下跌或與存貨結構下沉、折價促銷相關。公司加速庫存去化，年初現房/準現房/車商辦分別實現銷售額240/320/150 億元。拿地角度，2024H 公司在瀋陽、徐州獲取3 個項目，全口徑拿地金額10.2 億，拿地面積24.6 萬方，金額與面積維度的拿地強度分別爲0.8%、2.6%。2024H 新開工量411.7 萬方（-65.6%），竣工量859.6 萬方（-33.4%），分別完成全年計劃量（新開工同比-35.9%、竣工同比-31.7%）的38.4%、39.0%。截至2024H 公司未竣工土儲8213.5 萬方（在建5085+待建3128 萬方），同比下降23.8%。在資金鍊邊際趨緊的環境下公司量入爲出、審慎投資是理性選擇。
經營業態具備韌性，第二曲線穩健運營。2024H 萬物雲全口徑營收176.3 億（+9.5%），深化蝶城戰略，存量拓展助力底盤擴張，截至期末累計完成200 個蝶城的改造驗收。2024H物流業務全口徑營收19.4 億（去年同期19.5 億），累計已開業可租賃面積達1043.9 萬方；商業實現全口徑收入45.9 億（+6.7%），累計開業197 個項目(建面1106 萬方)；全口徑長租公寓業務收入17.3 億（+5.3%），已佈局全國24.2 萬間房間，累計開業18.3 萬間。公司多元業務均處賽道第一梯隊，穩健運營助力公司穿越週期。
投資建議：在動盪環境下相對保守的經營導向是理性的選擇，公司計劃2024 年加強大宗與股權交易工作，實現回款300 億以上(1-7 月已簽約204 億)，緊抓現金流、增厚安全墊；降槓桿是短期內的主基調，未來兩年計劃削減付息債務1000 億元，積極利用經營性物業貸等融資工具，全面融入城市房地產融資協調機制，推動融資模式轉型。中長期而言，公司在品牌和效率層面仍具備一定競爭優勢，開發業務頭部地位仍相對穩固，存量業務價值可觀。行業整體承壓背景下，公司核心要務在於維持資金鍊平衡，在渡過流動性壓力、成功穿越週期的前提下，公司存續價值仍相對突出。預計2024-2026 年歸母淨利-131/-19/23 億，2026 年業績對應的P/E 爲35X，給予「增持」評級。
風險提示
1、行業需求承壓，銷售大幅下滑；2、房價持續下行，資產減值壓力加劇。
