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物业板块,是时候重视一下了

物業板塊,是時候重視一下了

摩爾金融 ·  09/04 09:04

近幾年經濟下行和股市下跌,讓不少優秀賽道遭遇週期性困境,甚至是戴維斯雙殺,估值迅速回落至合理偏低水平,爲投資者翻石頭提供了良好窗口期。當前位置,很多賽道值得重點關注,本文我們談一談物業服務板塊。

2019-2021年,地產業迎來了迴光返照式的大發展,物業公司也步入高速增長期,大量公司趁熱赴港股上市。當前AH市場77家物業服務公司中,51家在2019年之後上市,絕大多數都在港股。

在烈火烹油般的上市大潮中,伴隨着業績的高速增長,物業板塊被包裝爲輕資產、高增長的優質賽道,得到投資者的熱烈追捧。當然,後面的故事也清楚了,但凡那個時候買入的投資者,基本都虧到了腳脖子。

以恒生物業服務及管理指數(HSPSM.HI)爲例,過去三年年均下跌42.7%,累計跌幅超過80%,從最高點計算的最大跌幅爲86.77%。

大跌之後,一片蕭索,不少前期高不可攀的龍頭估值已跌至10倍以內,正因如此,物業板塊可以關注了。

物業管理與房地產開發脣齒相依,隨着房地產進入深度調整期,物業管理行業也告別了高速增長。與此同時,作爲開發商的控股子公司,物業公司的財務獨立性常常受到質疑,因擔心物業公司通過關聯交易向開發商反向輸送利益,近幾年,無論業績好壞,物業公司估值均經歷了大幅縮水。

不過,從實際經營情況看,物業板塊經歷了大洗牌,市場份額向頭部優質公司集中:碧桂園服務、雅生活、恒大物業等公司業績均出現大幅縮水;而華潤萬象生活、萬物雲、保利物業、中海物業、招商積餘等業績均實現穩健增長。據中指研究院數據,2019-2022年,管理面積前100的物業公司市場份額從38.39%提升至46.13%。

從增長來源看,渠道方面,積極拓展第三方項目;物業類型方面,從社區物業向寫字樓、購物中心、酒店、產業園區、物流園區甚至高鐵、航空、醫院、學校、公園等領域延伸;服務項目方面,不斷延伸拓展增值服務,以住戶增值服務爲例,已拓展方向包括房屋租賃、房屋買賣、裝修、維修等核心業務以及社區食堂、定製家宴、理髮、居家養老、社區團購、寵物代養、電單車充電插座等附加業務。

以中海物業爲例,2023年新增在管面積8120萬平方米,同比增長25.4%。渠道來源上,獨立第三方佔比70.6%,年末累計佔比40.5%;項目類型上,非住宅項目佔比52.2%,年末累計佔比30.1%。2023年,公司實現營收130.51億元,其中,增值服務佔比26.4%,同比提升2.9個百分點。

再以保利物業爲例,2024年上半年末,合計在管面積7.57億平方米。渠道來源上,獨立第三方佔比64.9%;項目類型上,非住宅項目佔比60.5%。上半年,住宅社區營收貢獻58.5%,同比下降0.4個百分點;非住宅物業佔比41.5%,其中,商業及寫字樓佔比15.8%,公共及其他物業佔比25.7%。

可見,面對地產週期下行,優質物業龍頭靠非住宅項目和增值服務,依舊保持着穩健增長。

當前,國內房地產市場仍未觸底,地產週期下行對物業公司的影響要區分兩種情況,一種是作爲控股股東的開發商已經爆雷,此時,物業公司自營物業拓展停滯,第三方物業拓展受限,且面臨財務獨立性質疑,發展陷入困境,應當規避;一種是控股股東經營良好,典型如央國企背景的物業公司,自營物業增速雖然放緩,第三方物業拓展提速,業績依舊穩定。

相比民營物業公司,央國企物業公司沒有生存風險,只是週期問題,是可以抄底的對象,關鍵是時機的選擇。

當前,優質物業公司面臨的不確定性主要體現在兩個方面:短期,要看地產週期何時觸底,地產週期不觸底,物業公司的穩健增長就是無本之木,估值很難觸底回升;中長期,則是地產發展新模式帶來的不確定性。

結合當前規劃,我國未來地產格局大概率爲「以政府爲主滿足剛性住房需求,以市場爲主滿足多樣化改善性住房需求」。而當前格局則是幾乎所有需求都由市場滿足,所以,未來相當長一段時期裏,保障房在增量市場供應中佔比將逐步抬升,甚至成爲主導性的存在。這種情況下,物業公司的市場化拓展空間,必然持續受到壓制。

此外,物業行業還有一個不確定性,就是在群體決策機制下,物業費提價機制並不順暢,毛利率面臨長期下行壓力。物業屬於人力密集型服務業,當前人力成本在營業成本中佔比約爲57%,人口老齡化背景下,人力成本越來越高,社區服務需求越來越多,物業公司運營成本的剛性提升是大趨勢。但物業費提價很難,十幾年未漲價的案例比比皆是,其結果就是持續壓縮物業公司的毛利率。

過去一段時期,物業公司通過新拓展物業的高定價來維持平均單價的穩定,未來,隨着增量面積佔比越來越低,且收費更低的非社區物業佔比逐步提升,物業公司平均單價將從增長走向停滯再走向下降。

可以講,隨着時間推移,物業費提價難或將成爲困擾物業公司估值的核心因素。

問題來了,對一個有較大概率陷入停滯的行業,你願意給多少估值呢?在這個意義上,10倍左右的估值,可以說合理,但很難講有多少安全邊際。

不過,據此得出物業行業不值得研究和投資,也是草率的。資本市場的一個普遍規律是,差行業中也有好公司,而且很多時候,差行業中的好公司長期表現遠遠優於指數。何況,物業管理行業並不算差行業,只是沒有很多人想象般優秀罷了。

規模驅動的粗放式發展,已經沒有出路,這個模式下的尖子生,不再是優秀的投資標的;但在人口老齡化背景下,物業服務需求更加多元,優秀的龍頭通過精細化管理、科技化運營,精耕細作,仍然大有可爲。對投資者來說,找出這樣的標的,堅定持有,仍能取得很好的長期收益。

附註:代表性公司簡介

1、萬物雲:萬物云爲萬科集團控股子公司,持股比例約53.43%。以在管面積計算,爲國內最大的物業管理公司。

2020年起,萬物雲開始實施蝶城戰略,在目標街道提高物業管理濃度,通過協同運營來降本增效。2024年6月末,公司蝶城數量642個,其中,標準蝶城(服務1萬戶以上家庭)202個,主攻蝶城(服務6000-10000戶家庭)180個,目標蝶城(服務3000-6000戶家庭)260個。蝶城內獲取存量項目的中標率高達74%。

2023年,公司實現營收331.83億元,在AH股77家物業上市公司中位居第二(僅次於碧桂園服務),過去三年複合增速爲22.29%;實現歸母淨利潤19.55億元,僅次於華潤萬象生活,過去三年複合增速爲10.11%。2023年末,公司在管面積9.69億平方米,位居行業第一。

2、保利物業:保利物業爲保利發展控股子公司,持股比例約爲72.28%。2023年,保利發展拿地金額1125億元,位居行業榜首,爲保利物業提供了優質住宅物業資源保障。

2023年,保利物業實現營收150.7億元,在AH股77家物業上市公司中位居第六,過去三年複合增速爲23.31%;實現歸母淨利潤13.8億元,過去三年複合增速爲27.02%。2024年6月末,公司在管面積7.57億平方米,合同管理面積9.5億平方米。

3、華潤萬象生活:華潤置地控股子公司,持股比例72.29%。2023年,華潤置地拿地金額808億元,位居行業第三名,爲萬象生活提供了優質住宅物業資源保障。

相比同業,重奢購物中心萬象城是公司的差異化特色。2023年,公司整體毛利率31.79%,領先其他頭部物業公司10-15個百分點;其中,購物中心業務毛利率高達71.9%。

2023年,公司實現營收147.98億元,在AH股77家物業上市公司中位居第七,過去三年複合增速爲29.69%;實現歸母淨利潤29.29億元,在港股70家物業上市公司中居首,過去三年複合增速爲53%。2024年6月末,公司住宅物業在管面積3.98億平方米;在管購物中心項目108個,總建築面積1150萬平方米;在管寫字樓項目206個,總建築面積1520萬平方米。

4、中海物業:中海物業爲中海集團控股子公司,持股比例爲61.18%,中海集團爲中國建築全資子公司。中海集團下轄中海發展、中海宏洋和中建國際三大地產品牌,爲中海物業提供了源源不斷的自營物業資源。2023年,中海地產拿地金額1101億元,僅次於保利發展,位居行業第二。

2023年末,中海物業在管面積4.02億平方米,同比增長25.4%。2023年,公司實現營收130.75億元,在AH股77家物業上市公司中位居第八,過去三年複合增速爲33.35%;實現歸母淨利潤13.43億元,過去三年複合增速爲31.59%。

【注:市場有風險,投資需謹慎。在任何情況下,本文所載信息或所表述意見僅爲觀點交流,並不構成對任何人的投資建議。】

本文由公衆號「薛洪言微語」原創,作者爲星圖金融研究院副院長薛洪言

譯文內容由第三人軟體翻譯。


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