积极推进大宗交易，加快存量盘活以实现安全过渡23 年年报中公司表示今年战略重心是通过盘活存量、降杠杆等手段实现安全过渡转型。公司着力去库存，积极推进大宗交易和资源盘活，并逐步退出非主业业务及投资，期内三项举措合计回款1370 亿元，其中大宗交易累计签约204 亿，实现回款逾百亿。REITs 方面，Q2 公司成功发售中金印力消费基础设施REIT，募资净额32.6 亿元，华夏万纬仓储REIT 已获证监会受理，首发募资额约11.6 亿，保租房REIT 也已提交各地发改委审批，逐步推进。此外还设立2 支Pre-REITs 基金，合计122 亿，助力公司存量盘活。積極盤活存量，以期安全過渡
公司8 月30 日發佈中報，2024H1 實現營收1427.8 億元（YOY-28.9%），歸母淨利-98.5 億（YOY-199.8%），歸母淨利略低於中報預告。因地產開發業務毛利率大幅下滑，市場景氣度下行週期下的減值準備影響，我們將2024-2026 年EPS 調整至-0.83/0.03/0.05 元（前值0.72/0.78/0.82 元），BPS爲20.19/20.22/20.27 元，A 股（000002 CH）參考可比公司2024 年PB均值爲0.34 倍（Wind），予以2024 年0.34xPB，予以目標價6.86 元（前值8.64 元），下調至 「持有」；H 股（2202 HK）參考今年來平均折價率43%，予以A 股折價43%，目標價4.30 港幣（前值5.35 港幣），下調至「持有」。
結算收入及毛利率下降，疊加減值以及資產盤活以價換量導致虧損期內公司出現大額虧損主要原因爲：1）竣工面積同比-33.4%，導致開發業務結算收入同比-34.6%至1116.8 億，結算毛利率-13.5pct 至6.8%，因22年以前所獲高地價項目步入結算拖累利潤；2）爲積極盤活存量產生的資產交易虧損；3）非主業財務投資（普洛斯）形成賬面虧損10 億：4）存貨減值以及信用減值合計計提42 億。受行業景氣度下行影響，銷售規模進一步收縮。銷售金額1273 億元，同比-37.6%。投資審慎，期內權益拿地額9.3億。截至期末，土地儲備同比-20.7%。開發業務整體收縮，資產管理業務穩健增長，物管/租賃住房/商業業務收入同比分別增長9.5%/5.3%/6.7%。
積極推進大宗交易，加快存量盤活以實現安全過渡23 年年報中公司表示今年戰略重心是通過盤活存量、降槓桿等手段實現安全過渡轉型。公司着力去庫存，積極推進大宗交易和資源盤活，並逐步退出非主業業務及投資，期內三項舉措合計回款1370 億元，其中大宗交易累計簽約204 億，實現回款逾百億。REITs 方面，Q2 公司成功發售中金印力消費基礎設施REIT，募資淨額32.6 億元，華夏萬緯倉儲REIT 已獲證監會受理，首發募資額約11.6 億，保租房REIT 也已提交各地發改委審批，逐步推進。此外還設立2 支Pre-REITs 基金，合計122 億，助力公司存量盤活。
短期債務壓力提升，融資政策支持助力公司過冬公司短期負債有所承壓，有息負債略有增長，期末淨負債率同比+7.4pct 至62.0%，現金短債比低於1 倍。但在經營性物業貸政策以及城市融資協調機制等政策助力下，期內實現融資612 億，新增融資綜合成本3.66%。前7月償付公開債務177 億，有息負債+供應鏈融資下降172 億。截至中報發佈日，公司年內公開債僅餘中票20 億元於9 月到期，積極盤活存量有望緩解公司現金流壓力。
風險提示：行業銷售下行風險，房企信用風險。