公司2024 上半年实现营业总收入512.7 亿元，同比-0.3%；实现归母净利润14.2亿元，同比-34.2%；实现扣非净利润14.0 亿元，同比+0.45%；实现经营性净现金流12.9 亿元，同比-95.1%；毛利率同比下降4.3pct 至12.0%，其中开发业务毛利率同比下降5.6pct 至12.2%。公司归母净利润下降主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降，以及转让子公司股权投资收益同比减少，投资净收益同比下降3.5 亿元。開發業務毛利率承壓，資產運營業務穩健提升，維持「買入」評級招商蛇口發佈2024 年中報，受結轉毛利率下降影響，公司結轉業績不及預期。
公司拿地聚焦核心城市，可售貨源較充足，融資渠道暢通，看好低價項目結轉結束後業績持續修復。我們維持盈利預測，預計公司2024-2026 年歸母淨利潤爲63.9、70.3、74.4 億元，EPS 爲0.71、0.78、0.82 元，當前股價對應PE 爲13.1、11.9、11.2 倍，維持「買入」評級。
結轉毛利率下降，扣非淨利潤基本持平
公司2024 上半年實現營業總收入512.7 億元，同比-0.3%；實現歸母淨利潤14.2億元，同比-34.2%；實現扣非淨利潤14.0 億元，同比+0.45%；實現經營性淨現金流12.9 億元，同比-95.1%；毛利率同比下降4.3pct 至12.0%，其中開發業務毛利率同比下降5.6pct 至12.2%。公司歸母淨利潤下降主要系公司開發業務項目結轉毛利率同比下降，以及轉讓子公司股權投資收益同比減少，投資淨收益同比下降3.5 億元。
銷售權益比提升，上半年拿地強度有所減弱
公司上半年實現銷售金額1009.5 億元，銷售面積438.7 萬方，分別同比-39.3%、-35.9%，銷售權益比同比+9pct 至65%，新推盤項目首開去化率同比+17pct，銷售金額排名克而瑞榜單第五。公司上半年獲取7 宗地塊，分別位於上海、廣州、成都等一二線城市，計容建面80.1 萬方，總地價146.1 億元，同比下降64.9%，拿地金額權益比68.4%（2023 全年76.5%），拿地強度14.5%（2023 全年38.6%），拿地力度有所減弱。公司上半年獲取代建項目178 萬方，輕資產項目16.3 萬方。
資產運營收入同比增長，融資成本持續壓降
公司上半年實現資產運營收入36 億元，同比+15%，其中產業園、集中商業、公寓、寫字樓、酒店收入分別爲5.7、8.4、6.3、6.5、5.0 億元。公司三道紅線維持綠檔，截至上半年末剔預負債率62.42%、淨負債率59.17%、現金短債比1.63；一年內到期有息債務佔比較2023 年末下降3.34pct 至16.7%。公司上半年新增融資成本3.01%，期末綜合資金成本3.25%，較年初降低22 個BP。
風險提示：市場恢復不及預期、房價調控超預期、多元化業務運營不及預期。
