受消費環境影響，公司業績持續承壓。上半年公司實現營收151.73 億/yoy-7.17% ； 歸母淨利2.74 億/yoy-17.58% ； 扣非歸母淨利2.01 億/yoy-29.22%。單Q2 公司實現營業收入63.44 億/yoy-7.32%；歸母淨利0.82億/yoy-29.50%。其中上半年非流動資產處置收益8579 萬，同比提升244.41%，主要由於公司處置使用權資產收益增加。
分業態看，奧特萊斯相對堅挺，超市業態虧幅有所收窄。百貨和購物中心受整體線下消費疲軟影響，業績持續承壓，百貨/購物中心上半年收入同比分別下滑8.43%/5.14%,奧特萊斯表現相對堅挺，上半年收入同比持平。聯華超市上半年實現營收118.69 億/yoy-8.07%，淨利潤虧損2543 萬，去年同期虧損6732 萬，幅度有所收窄。專業連鎖上半年實現收入3.93 億/yoy-8.25%。
毛利率受各業態影響有所下滑，費用率基本保持穩定。2024Q2 年公司毛利率/淨利率分別同比-1.84/+0.43ct，各業態毛利率均有下滑帶動公司整體毛利率下滑較多，淨利率提升主要是旗下聯營合營企業投資虧損有所收窄以及非流動資產處置收益增加。2024Q2 公司銷售/管理/財務費用率分別同比-0.96/+0.07/+0.23pct，公司2024H1 存貨週轉天數同比下降3 天；應收賬款週轉天數同比上升2 天，整體管控良好。單Q2 經營性現金流量淨額爲3.42億/yoy-133.47%，主要系營收下降所致。
8 月17 日公司公告以上海又一城購物中心項目作爲底層資產的公募REIT 項目已正式上市。本次基金募集淨額共23.32 億元，較於該資產賬面4.41 億，增值率高達429.05%。本次公募REITs 產品成功發行，一方面將成功打造商業不動產的「投、融、建、管、退」完整閉環，助力公司真正實現由傳統的重資產運營模式向輕資產發展模式的轉變；另一方面有助於公司在資本市場搭建創新融資平台，實現上市公司+公募REITs 平台雙輪驅動。
風險提示：業績恢復不及預期、行業競爭加劇風險、轉型升級不及預期。
投資建議：公司上半年在整體消費行業疲軟情況下，業績有所承壓，但公司核心業態奧萊表現仍相對穩健，超市業務虧損也進一步收窄，零售業態未來有望持續穩健發展。同時公司積極推進資產證券化運作，公募REITs 已成功上市，不僅能夠直接提升當期利潤，同時有望利用新增資金進一步激活公司經營潛力。考慮到線下消費持續承壓，同時公募REITs 上市提振今年利潤水平，我們上調2024 年並下調2025-2026 年歸母淨利至15.79/7.13/8.47（原值爲7.24/8.33/9.13 ）億，對應PE 爲8/18/15x，維持「優於大市」評級。