事件：公司发布2024H1 年报，公司24H1 实现营业收入1427.8 亿元，同比-28.93%；归母净利润亏损98.5 亿元，同比-199.82%；基本每股收益-0.83 元/股，同比-198.56%。

结转利润率下滑叠加计提因素，业绩承压。公司24H1 实现1427.8 亿元，同比-28.93%；归母净利润亏损98.5 亿元，同比-199.8%，主要因（1）开发业务结算规模和毛利率下滑，24H1 结算毛利率6.8%，同比下降13.5pct；（2）计提减值，公司对部分项目计提存货跌价准备21.0 亿元（含非并表项目计提1.7 亿元），对部分应收款项计提信用减值损失21.0 亿元；（3）部分非主业财务投资出现亏损；（4）为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置，部分交易价格低于账面值。公司24H1 毛利率8.12%（未扣除税金及附加），较23 年同期下降10.75pct，其中开发、物业毛利率分别为7.25%、13.65%，较23年同期分别-12.06pct、-1.74pct。公司聚焦经营安全，未来继续围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”开展工作，全面化解潜在风险，推动企业尽快重回健康发展轨道。

销售优势维持，加速存量去化。24H1 公司实现销售面积939.5 万平，同比-27.6%，销售金额1273.3 亿元，同比-37.6%，销售额在14 个城市位列第一，在14 个城市排名第二，在9 个城市排名第三。同时加速库存去化，24H1 现房实现销售240 亿元，准现房销售320亿元，车（位）商（铺）办（公）销售150 亿元。截至24H1 末，公司已售未结面积、金额分别为2213 万平、3272 亿元，较23 年末分别-5.4%、-9.2%。24H1 公司累计获取新项目3 个，总规划计容建筑面积24.6 万平方米，项目总地价10.2 亿元，权益地价总额约7.8亿元，新增项目平均地价为3944 元/平。22 年以来公司累计投资项目82 个，首开兑现度约87%。此外，公司通过商改住、资源置换等方式，23 年以来共计完成产能455 亿元的资源盘活和优化，盘活和优化的资源实现约140 亿元销售签约。

现金流继续承压，加速推进大宗交易。债务端，截至24H1 末，公司有息负债3312.7 亿元，占总资产比例23.3%。其中一年内到期的有息负债1019.5 亿元，占比为30.8%。分融资对象看，银行借款、应付债券、其他借款分别占比67.8%、19.5%、12.7%。分境内外看，境内、境外负债分别占比83.3%、16.7%。公司净负债率62.0%，较24 年初上升7.4pct。

公司年内尚有9 月到期的20 亿元境内公开债券待兑付。截至24H1 末，货币资金924.0 亿元，同比-24.4%，24H1 经营性现金净支出51.8 亿元，现金流压力加剧。融资端，24H1公司新增融资、再融资612 亿元，综合成本3.66%。经营性物业贷落地219 亿，其中表内新增150 亿；“白名单”项目申报175 个；银团贷款有序推进。公司积极推进大宗交易实现资金回款，24 年前7 月大宗交易增加签约金额204 亿元（含印力的资产交易及REIT 发行）。

经营业务表现稳健，REITs 募资进展顺利。24H1，公司1）物业服务：万物云实现营业收入176.3 亿元，同比+9.5%，分项业务收入增速表现良好。2）仓储物流：物流业务实现经营收入（含非并表项目，下同）19.4 亿元，同比-0.5%，其中高标库营业收入10.7 亿元，同比-6.0%，冷链收入8.8 亿元，同比+8.4%。3）租赁住宅：租赁住宅业务实现营业收入17.3 亿元，同比+5.3%，净新增开业0.33 万间，规模持续扩大。4）商业运营：商业业务营业收入45.9 亿元，同比+6.7%。24H1 中金印力消费基础设施REITs 在深圳证券交易所挂牌上市，募集资金净额32.6 亿元，保租房REITs 和物流仓储REITs 处申报过程中。

投资建议：受行业调整及去杠杆等因素影响公司短期现金流承压，公司积极推动销售及大宗交易回款、并积极利用金融支持政策化解潜在风险，我们期待其安全跨越周期，在新发展阶段继续领跑并引领高质量转型。考虑上半年业绩发生较大亏损，我们调整公司24-26 年归母净利润至-88.11、-9.32、5.52 亿元（前值91.9、95.0、102.8 亿元），调整评级至“增持”。

风险提示：房屋销售不及预期、房屋价格下跌、宏观经济不及预期