公司業績符合市場預期
城建發展公佈1H24 業績:營業收入同比下降33%至65 億元;稅前毛利率同比略下降1.5ppt 至19%(2023 年20%);受股權投資拖累,投資收益轉負至-2.8 億元,致使歸母淨利潤虧損1.4 億元(去年同比盈利4.8 億元),落於業績預告區間之內。
竣工同比降約三成,股權投資拖累業績。1H23 公司竣工面積同比下降34%至72 萬平,致使結算收入出現相近幅度的下滑,結算毛利率較2023 年基本保持平穩。公司期內轉虧主要因子公司中科招商持有的南微醫學股價下跌、致使公司錄得超3 億元投資收益虧損;若剔除該因素影響,公司地產主業實際爲盈利狀態。
現金充裕,槓桿指標優化,新發債成本延續下行態勢。1H24 公司實現經營現金淨流入52 億元,期末在手現金爲129 億元,對短期負債的覆蓋倍數提升至2.2 倍(2023 年末爲1.6 倍);淨負債率和扣預負債率分別爲114%和73%,較年初亦有改善。1-8 月公司發行6 筆中票,對應融資總額60 億元,加權平均融資成本僅2.78%(2023 年平均發債成本3.4%),我們預計公司存量債務融資成本有望進一步下降(2023 年末爲4.12%)。
年內首進上海,多渠道儲備優質資源。在充裕在手資金的支撐下,公司年初至今參與了10 宗共超66 萬平方米的土地競拍,堅持深耕北京、擇機拓展熱點地區的投拓策略。1-7 月公司共獲取了順義臨河、昌平馬池口兩宗京內地塊和楊浦長海、楊浦長白兩宗上海地塊,拿地總價達59 億元,對應拿地強度約35%,我們預計新增貨值超百億元。此外,公司繼續發揮在城市更新領域的優勢,取得通州老城平房棚改項目一期主體授權;考慮到公司此次獲取的順義地塊即爲此前臨河棚改的二級出讓土地,我們認爲通州棚改項目也有望爲後續獲取招拍掛土儲資源打下較好合作基礎。
發展趨勢
高基數下1H24 銷售承壓,下半年新推有望上量。1H24 公司銷售額同比下降48%至119 億元,主要系期內北京市場景氣度偏弱和公司新推盤規模下降,而去年同期天壇府等多個熱門項目集中開盤或新推。往後看,我們認爲公司將繼續推進京內項目特別是存量辦公、車位和倉儲的去化,並且伴隨新增京滬項目的入市,我們預計公司下半年銷售表現有望跑贏行業平均水平。
盈利預測與估值
我們維持盈利預測不變。當前股價對應0.4/0.4 倍2024/2025 年P/B。維持跑贏行業評級和5.25 元目標價不變,對應0.5/0.4 倍2024/2025 年P/B 和25%上行空間。
風險
拿地規模不及預期;結算進度不及預期;重倉城市景氣度下滑超預期。