业绩符合预期 ，维持增持评级。2024年上半年，公司实现营业收入1427.8 亿元，同比下降 28.9%；归母净利润亏损 98.5 亿元，同比下降 199.8%。鉴于除深铁集团外，多家深圳国企通过大宗交易、REITs 认购、项目合作等方式支持万科。此外公司也围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”三大主线开展工作，聚焦主赛道，推动企业尽快重回健康发展轨道，因此维持增持评级。维持2024/2025/2026年EPS 分别为0.74/0.82/0.65 元，维持目标价11.53 元，对应2024年0.53X PB。本報告導讀：
上半年房地產開發項目結算規模和毛利率繼續下降，再加上計提各類減值合計41.8億元等，使得公司業績虧損。
投資要點：
業績符合預期 ，維持增持評級。2024年上半年，公司實現營業收入1427.8 億元，同比下降 28.9%；歸母淨利潤虧損 98.5 億元，同比下降 199.8%。鑑於除深鐵集團外，多家深圳國企通過大宗交易、REITs 認購、項目合作等方式支持萬科。此外公司也圍繞「保交房，保兌付，轉型高質量發展」三大主線開展工作，聚焦主賽道，推動企業儘快重回健康發展軌道，因此維持增持評級。維持2024/2025/2026年EPS 分別爲0.74/0.82/0.65 元，維持目標價11.53 元，對應2024年0.53X PB。
2022 年前獲取的高價地使得結算毛利率繼續下滑，此外計提各類減值41.8 億元。公司業績虧損的主要原因如下：1）房地產開發項目結算規模和毛利率持續下降，2024 年上半年開發結算毛利率較2023年同期下降 13.5 個pct 至6.8%，這些項目大部分爲 2022 年前獲取的高價地；2）對部分項目計提存貨跌價準備 21.0 億元（含非並表項目計提 1.7 億元），以及對應收款項計提信用減值損失 21.0 億元；3）部分非主業財務投資出現虧損；4）爲更快回籠資金，公司加速對資產交易和股權處置，部分交易價格低於賬面值。
新開工低於預期，竣工按部就班。上半年新開工及復工計容面積約412 萬方，完成年初計劃的 38.4%（2023 年同期爲71.5%）；竣工計容面積約 860 萬方，完成年初計劃的39.0%（2023 年同期爲40.0%）。
土地投資強度持續低位，繼續推動去庫存。公司上半年僅新增3 個地塊，新增項目平均地價爲3944 元/平方米。目前公司存貨金額爲6204 億元，較 2023 年底下降 11.6%。其中，擬開發產品爲 913 億元，佔比14.7%；在建開發產品 4214 億元，佔 67.9%；已完工開發產品（現房）1047 億元，佔比 16.9%。在政策許可範圍內，公司通過商改住、資源置換等方式，持續推動存量資源的盤活。
風險提示：管理紅利體現較慢，同時原開發業務大幅放緩。
