营收同比下降，归母净利同比大幅提升。公司2024 上半年年实现219.75亿元的总营业收入，同比下降18%，其中城市运营及物业开发板块营收170.73亿元，同比下降23%，主要由于销售物业的交付结算较上年减少所致；商务租赁及零售收入8.61 亿元，同比下降9%，主要由于金茂商业REIT 底层资产不再纳入商务租赁及零售收入所致；酒店经营实现8.85 亿元的营收，同比下降17%，主要受网红城市和境外旅游分流所致及威斯汀酒店处置所致；物业服务实现14.91 亿元的营收，同比上升10%，主要由于在管面积增加所致。受房地产市场波动影响，公司2024 年上半年物业开发毛利率为11%，与2023 年上半年持平，而物业租赁和酒店经营毛利率分别较2023 年同期增加5 和7 个百分点，物业服务业务毛利率较去年同期下降1 个百分点。公司2024 年上半年实现归母净利10.10 亿元，而2023 年同期为4.32 亿元，实现了同比133%的提升，扣除投资物业公平值亏损归母净利为11.00 亿元，同比提升174%。

签约销售稳居一梯队，销售回款率维持在90%以上。2024 年上半年中国金茂销售金额455 亿元，排名第12 位，稳居行业第一梯队；2024 年上半年累计回款413 亿元，回款率为93%，维持在90%以上；截至2024 年上半年，公司未售货值约3000 亿元，其中84%位于一二线城市。

土地拓展力度放缓，但均位于热门城市。在土地获取方面，2024 年上半年中国金茂成功获取西安金茂璞逸曲江、成都金茂璞逸锦江、济南保利金茂瑯誉和成都市武侯区外双楠34 亩地块，可售面积超30 万平方米，截至2024 年上半年二级权益土地储面积为2462 万平方米，为未来的发展提供保障。

REITs 上市以来完成两次分红，持续回馈投资者。2024 年上半年，以长沙金茂览秀城为标的资产的华夏金茂商业REIT 成功发行，上市至今已完成两次分红，第二次分红简单年化分派率达5.01%。中国金茂充分运用资本市场融资工具盘活优质资产，打通投融管退闭环为其持有经营业务的长期高质发展赋能，为第二增长曲线蓄积强劲动力。

融资通道通畅，融资成本同比下降。公司于2024 年6 月和8 月发行了两笔无担保中票，合计发行金额为50 亿元，最终票面利率为2.8%；公司截至2024年上半年，融资成本为12.67 亿元，较上年同期的14.49 亿元下降了13%。

投资建议：公司背靠母公司中国中化，在融资端持续获取低成本资金，投资端获取一线城市的优质项目；在销售端依靠“府系“品牌影响力及客户保交楼信心；我们预测2024-2026 年营收分别达668.18 亿元/692.51 亿元/737.59 亿元，对应PE 倍数为3X/3X/3X。维持“推荐”评级。

风险提示：城市运营一级触底不及预期；销售价格涨幅不及预期；计提减值不充分风险