投资要点：

24H1 核心净利润同比-5%、归母净利润同比-25%、略低于预期，经常性业务贡献核心利润占比51%。公司公告，24H1 公司营业收入791 亿元，同比+8.4%；归母净利润103 亿元，同比-25.4%；核心净利润107 亿元，同比-4.7%，其中经常性业务贡献51.4%、同比+8.6pct；每股基本收益1.44 元，同比-25.4%。地产结算收入591 亿元，同比+8.3%；地产结算面积345 万平，同比-9.6%。毛利率、归母净利率和核心净利率分别为22.3%、13.0%和13.5%，同比分别-3.4pct、-5.9pct 和-2.0pct；地产结算毛利率12.4%，同比-4.6pct；三费费率为6.9%，同比-1.1pct，其中销售、管理、财务费率分别-0.2pct、-0.8pct、-0.1pct；投资收益14 亿元，同比-26.9%；IP 公允价值变动35 亿元，同比-4.9%；24H1 末合同负债2,867 亿元，同比-10.1%，覆盖23 年地产结算收入1.35 倍。此外，公司拟派发中期每股股息0.2 元、同比+1.0%，对应分红比例（占比核心净利润）13%。

24H1 销售额1,247 亿元、同比-27%，拿地谨慎、拿地/销售额比21%。24H1 公司销售金额1,247 亿元，同比-26.7%；权益比例69%、同比-5pct；销售面积521 万平，同比-25.7%；销售均价2.39 万元/平，同比-1.4%。24H1 公司拿地面积202 万平，同比-75%；拿地金额256 亿元，同比-76%；拿地/销售金额比和面积比分别为21%和39%，拿地/销售均价比53%，主要由于拿地聚焦北京等核心城市。24H1 末公司开发销售型土储4771 万平，其中一二线占比71%，约67%土储货值由2021 年及之后新获取项目构成；IP 土储928万平，其中购物中心占比73%。

24H1 商场零售额同比+22%，经营性收入115 亿元、同比+7%。1）商场方面，24H1已开业82 座（24H1 新开业6 座）；商场零售额916 亿元，同比+21.9%，同店同比+7.5%。

24H1 租管费95 亿元，同比+9.7%；租售比12.5%、处合理水平；出租率97.3%，同比+0.8pct；毛利率78%，同比+0.6pct；24H1EBITDA 回报率9.7%。2）写字楼方面，24H1租金9.5 亿元，同比-4.9%；毛利率74.8%，同比-2.3pct；出租率75%，预计全年EBITDA回报率6.1%。3）酒店方面，24H1 收入10.4 亿元，同比-3.8%；毛利率11.7%，同比-7.0pct；入住率62.5%，同比-1.4pct。综上，公司24H1 IP 租金合计115 亿元，同比+7%。

三条红线稳居绿档，融资成本新低、资金优势明显，助力公司逆势扩张。至24H1 末，公司处于三条红线绿档，我们计算剔预负债率57.5%，净负债率仅34.0%，现金短债比1.5倍；有息负债2,511 亿元，同比+4.8%；融资成本3.24%，较23 年末-32bp；有息负债账期6.5 年，处于行业高位，资金优势明显。非人民币净负债敞口占比为2.0%、较23 年末-2.4pct，融资结构持续优化。至24H1 末，公司已售未结金额3,214 亿元，覆盖23 年地产结算金额1.5 倍，助力未来业绩释放。

投资分析意见：核心业绩略降，经营性业务稳健发展，维持“买入”评级。华润置地背靠华润集团，是行业领先的城市投资开发运营商。公司坚持”2+X”的商业模式，其中IP 综合实力全国领先。同时公司财务稳居绿档，融资成本处于行业最低位之一，资金优势明显，助力公司逆势扩张。考虑到目前行业销售承压，我们下调公司24-26 年盈利预测分别为281/294/323 亿元（原323/341/375 亿元)，现价对应24 年PE4.8X，维持“买入”评级。

风险提示：房地产调控超预期收紧，销售去化率不及预期，并购业务推进不及预期。