应收账款减值风险仍拖累业绩。未来积极探索新增长动力。2024H1 末，公司贸易应收款原值219.6 亿元，较年初增长24 亿元，其中关联方应收账款原值29.0 亿元，较年初-3%，第三方原值190.6 亿元，较年初+15%。24H1 公司计提贸易及其他应收款减值共计约3.3 亿元，也是拖累公司净利润的因素之一。未来公司将以住宅管理业务为核心，发展数字化、AIoT 及物业机器人以赋能业务，推动内生增长，同时积极孵化零售、充电桩、机器人等战略性业务，希望带来新的增长曲线。公司發佈中期業績公告，2024H1 實現收入總額210.5 億，同比增長1.5%；歸母淨利潤14.4 億，同比下降38.7%，歸母核心淨利潤18.4 億，同比下降31.7%。
基礎服務發揮基石作用，收入增長毛利率微降。基礎物業服務繼續發揮基石作用，24H1 收入127.5 億元，同比+4.6%，是公司整體業務收入增長的主要動力之一，佔總收入比例較去年同期提升1.8pct 至60.6%。2024H1 公司基礎物業服務毛利率下降3.1pct 至22.9%，主要由於1）針對風險客戶，需要完成履約且收到對價後才確認收入2）爲提升品質而增加的清潔、綠化等成本。截至24H1，公司收費管理面積較24年初增加約49 百萬方至1006 百萬方。24H1 末公司合同管理面積共計1635 百萬方，待轉化儲備面積充足，管理規模仍有望繼續保持有質量的穩健增長。
增值業務收入上升，毛利率下滑。2024H1 公司社區增值服務實現收入20.0 億元，同比+6.0%。分業務來看，本地生活服務收入顯著增長，房地產經紀服務、社區傳媒服務等業務收入下滑明顯。社區增值收入上升主要是因爲公司大力發展經銷商爲基礎的購銷模式，但由於其前期投入成本較高，疊加毛利率較高的社區傳媒業務簽約合同單價及數量均同比下降，該業務的毛利率同比-9.7pct 至約39.0%。此外，三供一業/非業主增值/城市服務收入同比分別+23.7%/-63.4%/-9.4%。
應收賬款減值風險仍拖累業績。未來積極探索新增長動力。2024H1 末，公司貿易應收款原值219.6 億元，較年初增長24 億元，其中關聯方應收賬款原值29.0 億元，較年初-3%，第三方原值190.6 億元，較年初+15%。24H1 公司計提貿易及其他應收款減值共計約3.3 億元，也是拖累公司淨利潤的因素之一。未來公司將以住宅管理業務爲核心，發展數字化、AIoT 及物業機器人以賦能業務，推動內生增長，同時積極孵化零售、充電樁、機器人等戰略性業務，希望帶來新的增長曲線。
維持增持評級，下調目標價至4.73 港元。根據公司24 年中期業績公告，下調主要業務收入增速及毛利率預測，並調整了對公司資產減值的假設。調整後對公司2024-2026 年歸母淨利潤預測爲16.4/20.6/21.7 億元（原預測24-25 年爲44.0/48.6 億元）。公司25 年EPS 預測值爲0.62 元，可比公司2025 年PE 估值爲7X，對應目標價4.73 港元。（匯率：1 港元=0.913 人民幣）。
風險提示： 關聯方交付風險。應收賬款和商譽減值損失。毛利率超預期下行。