运营服务贡献突出。公司开发业务收入为337.6 亿元，较2023 年同期下降32.3%，总收入占比72.0%。开发业务方面，公司交付物业总建筑面积为302.9万平，开发业务结算毛利率为7.4%，较2023 年同期下降6.9 个百分点，均价为11145 元╱平。运营业务租金收入（不含税）为66.1 亿元，较2023 年同期增长4.3%，总收入占比14.1%。公司物业管理及相关服务收入为64.9亿元，较2023 年同期增长11.1%，总收入占比13.8%；结算毛利率为32.3%，较2023 年同期增长0.4 个百分点。投資要點：
收入利潤同比下滑。公司2024 年1H 營業收入468.6 億元，較2023 年同期下降24.5%，其中運營及服務業務收入爲131.0 億元，同比增長7.6%；歸母淨利潤爲58.7 億元，同比下降27.2%，剔除公平值變動等影響後的歸母核心利潤同比下滑27.9%至47.5 億元。其中，運營及服務業務貢獻超80%。2024年1H 公司毛利率爲20.6%，較2023 年同期下滑1.8 個百分點；核心稅後利潤率爲11.7%，較2023 年同期下滑0.9 個百分點；歸母核心稅後利潤率爲10.1%，較2023 年同期下滑0.5 個百分點。
公司2024 年1H 每股基本盈利爲0.90 元，剔除公平值變動等影響後每股核心基本盈利爲0.73 元。董事會決議宣佈派發中期股息每股0.22 元。
運營服務貢獻突出。公司開發業務收入爲337.6 億元，較2023 年同期下降32.3%，總收入佔比72.0%。開發業務方面，公司交付物業總建築面積爲302.9萬平，開發業務結算毛利率爲7.4%，較2023 年同期下降6.9 個百分點，均價爲11145 元╱平。運營業務租金收入（不含稅）爲66.1 億元，較2023 年同期增長4.3%，總收入佔比14.1%。公司物業管理及相關服務收入爲64.9億元，較2023 年同期增長11.1%，總收入佔比13.8%；結算毛利率爲32.3%，較2023 年同期增長0.4 個百分點。
負債結構健康，融資成本壓降。截止到2024 年1H 底，公司的綜合借貸爲1874.2 億元，在手現金爲500.6 億元，淨負債率爲56.7%，剔除預收款後的資產負債率爲58.6%。截止到2024 年1H 底，公司的平均借貸成本爲年利率4.16%，平均貸款年限爲9.19 年；非抵押債務佔總債務比例爲47.5%；一年內到期債務爲294.1 億元，佔總債務比例爲15.7%。現金短債比爲1.01 倍。
公司的信用評級爲BB+（標準普爾）、Ba2（穆迪）、BB+（惠譽）、AAA（中誠信證評、新世紀）。
投資建議：維持「優於大市」評級。我們預測公司2024 年EPS 約爲人民幣1.69 元，我們給予公司2024 年6-7 倍PE 估值，對應合理價值區間爲每股人民幣10.12-11.81 元（11.00-12.84 港元）。（本文非特別註明，均以人民幣計價，1 港元=0.92 人民幣）。
風險提示。行業銷售面臨下行壓力。
