运营及服务收入稳中有增。2024 上半年公司运营及服务收入131 亿元，其中运营收入66 亿元，同比增长4%；服务收入65 亿元，同比增长11%。截至目前公司已运营商场91 座，运营总建面829 万平方米。核心淨利-28%。2024 上半年公司實現營業收入469 億元，同比下降24.5%；實現歸母淨利潤59 億元，同比下降27.2%；剔除少數股東損益、投資性物業和金融衍生品的公允價值變動後的核心淨利潤48 億元，同比下降27.9%。分不同業務看，公司物業開發業務實現收入338 億元，同比下降32%；運營及服務收入131 億元，同比增長7%。公司經營性業務收入穩定發展，爲公司提供了可持續的現金流，一定程度上對沖了開發業務下行對公司的影響。
開發業務承壓，土儲仍然充足。2024 上半年公司實現銷售面積366 萬平方米，同比下降37%；實現銷售金額511 億元，同比下降48%；其中長三角、西部、環渤海、華南及華中片區銷售額分別佔比27%、28%、20%、14%、11%，一、二線城市銷售佔比達94%。公司並表回款率達100%。公司新增拿地7 個，總建面60 萬平方米，權益地價52 億元。截至2024 上半年末，公司擁有土儲合計4141 萬平方米，權益面積2959 萬平方米，土地儲備平均成本爲每平方米4729 元。按區域劃分，公司土儲中環渤海、西部、長三角、華中和華南地區分別佔比34%、26%、15%、15%、10%，高能級土儲佔總面積的73%，相當於78%的銷售貨值。
財務安全，盤面穩健。截至2024 上半年末，公司剔除預收賬款後的資產負債率爲59%，淨負債率爲57%，有息負債1874 億元，在手現金501 億元。公司年內到期債務佔比爲15.7%，2024 至26 年境內公司債分別剩餘45、136、59 億元，2026 年底前已無境外到期公開債。公司融資渠道較好，截至2024上半年末經營性物業貸餘額693 億元，較上期新增219 億元。
運營及服務收入穩中有增。2024 上半年公司運營及服務收入131 億元，其中運營收入66 億元，同比增長4%；服務收入65 億元，同比增長11%。截至目前公司已運營商場91 座，運營總建面829 萬平方米。
風險提示：公司結轉規模不及預期、銷售規模不及預期、融資能力不及預期。
投資建議：由於開發業務下行拖累整體業績，我們根據公司結轉規模下降的比例適當下調公司24-25 年的收入預測至1543/1398 億元（原值1753/1665億元），在其餘假設不變的情況下適當下調盈利預測，預計公司24-25 年歸母淨利分別爲114/110 億元（原值爲129/129 億元)，對應EPS 分別爲1.66/1.60 元，對應PE 分別爲4.3/4.4X，維持「優於大市」評級。
