投资分部利润受非现金损失影响，基本面较为稳健。1H24 投资分部EBITDA 同比转负至-1.61 亿美元，主要系资产出售及重估带来的公允价值损失所致。资产经营总体稳健：截至1H24 末，公司资产组合出租率87%（剔除大中华区资产为94%），较2023 年末下滑4ppt；到期续租租金提价率10.7%（剔除大中华区资产为19.4%），较2023 年末提升2.5ppt。1H24 業績低於市場預期
ESR 公佈1H24 業績：歸母淨利潤（PATMI）由正轉負至虧損-2.19 億美元，低於我們和市場預期，主要系非現金損失（包括資產出售、資產重估帶來公允價值損失）及激勵費缺失所致，基礎業務仍較爲穩健。
經常性基金管理業務貢獻穩健收入。公司1H24 基金管理分部收入同比下滑37%至2.54 億美元，主要系激勵費缺失。除激勵費外，經常性管理費收入維持大體穩健，同比下降5%（剔除匯率波動則同比下降2%），其中核心資產經常性管理費收入同比增長7%。
投資分部利潤受非現金損失影響，基本面較爲穩健。1H24 投資分部EBITDA 同比轉負至-1.61 億美元，主要系資產出售及重估帶來的公允價值損失所致。資產經營總體穩健：截至1H24 末，公司資產組合出租率87%（剔除大中華區資產爲94%），較2023 年末下滑4ppt；到期續租租金提價率10.7%（剔除大中華區資產爲19.4%），較2023 年末提升2.5ppt。
開發活動持續放緩，儲備項目充裕。受宏觀環境波動影響，公司開發活動維持謹慎，1H24 錄得開工量13 億美元，較1H23 下降超六成；儲備項目仍較爲充裕，總建築面積達2,310 萬平方米。
資產負債表良好。公司加權平均利息成本較2023 年末下降40bp 至4.9%，資產負債比率較2023 年末的30.7%上升1.6ppt 至32.3%（主要系再融資時間與還款時間錯配導致1H24 末總借款升高），整體資產負債表良好。
發展趨勢
關注減息對公司經營節奏的影響。公司披露持續聚焦於處置資產及非核心業務，計劃於12-18 個月內回收約29 億美元；同時1H24 末公司持有未催繳資本達237 億美元，未來仍將適時用於項目投資。往前看，我們認爲海外減息有望促進公司投融資業務回暖。
盈利預測與估值
由於公司資產公允價值重估損失超出預期，我們下調2024-25 年歸母淨利潤108%及55%至-0.36 億美元和2.09 億美元。我們認爲公司業務經營有望受益於海外市場的潛在減息，基本面可能開始企穩，維持跑贏行業評級，但另一方面受制於短期私有化事項的不確定性，我們對目標價採取審慎態度，維持目標價12.11 港元。目標價對應0.9 倍2024 年市淨率，較當前股價有2.0%的上行空間。公司當前股價交易於0.9 倍2024 年市淨率和0.8倍2025 年市淨率。
風險
海外減息節奏和幅度不及預期；公司資產循環節奏遲緩；匯率超預期波動。
