24H1 营业收入同比+11%，归母净利润同比+21.5%、超市场预期。2024H1，公司实现营收90.7 亿元，同比+10.6%；核心经营利润8.9 亿元，同比+25.8%；实现归母净利润5.0 亿元，同比+21.5%，超市场预期；基本每股收益0.16 元，同比+23%；毛利率和归母净利率为19.2%和5.6%，同比分别+0.5pct 和+0.5pct；销售及营销开支1.6 亿元，同比+10.1%，销售费用率1.8%，同比-0.1pct；行政开支6.9 亿元，同比+2.5%，低于收入增速10.6%，管理费用率7.6%，同比-0.6pct；财务费用率-0.15%，同比-0.3pct；三项费用率合计9.2%，同比-1.0pct。贸易及其他应收款损失1.4 亿元，同比+24.4%；现金及现金等价物+定期存款43.1 亿元，同比增加3 亿元。业绩变动主要源于：1）在管规模稳步增长；2）毛利率有所修复，管理费率优化。

24H1 在管面积同比+16%，第三方在管占比达82%。2024H1 末，公司在管面积达4.8亿平，同比+16.2%；储备面积达3.6 亿平，同比-5.7%；储备/在管覆盖率约0.7 倍；新拓年饱和营收15.7 亿元，同比+3%，其中非住宅占比52%。2024H1 末，在管面积中：1）住宅、非住宅分别占79%、21%；2）绿城房产、第三方分别占比18.2%、81.8%；3）华东/环渤海/珠三角/其它区域分别占59.6%/15.7%/8.4%/16.3%。

物业服务收入同比+15%，园区服务收入同比+6%，毛利率提升。2024H1，公司物业服务、园区服务、咨询服务、科技服务分别实现营收60.2、17.6、11.3、1.6 亿元，分别同比+14.6%、+6.1%、+5.3%、-25.5%，分别占比66%、19%、13%、2%，毛利率分别为14.9%、23.9%、32.1%、38.7%，分别同比+1.1、-0.4、+2.0、+2.1pct。咨询服务中，在建物业服务、管理咨询服务分别同比+5.2%、+5.9%，分别占比咨询服务收入的88%、12%；园区服务中，园区产品及服务、居家生活服务、园区空间服务、物业资产管理服务、文化教育服务收入分别同比+11.4%、+21.1%、+6.1%、-13.3%、+9.1%，分别占比园区服务收入的36.6%、15.2%、8.7%、18.7%、20.8%。公司整体毛利率均提升，源于提质增效措施，持续强化成本管控。

投资分析意见：业绩高增，利润率修复，费用率改善，维持“买入”评级。绿城服务通过第三方拓展，实现规模稳定而持续的扩张。公司以服务品质著称，区域聚焦长三角，收缴率、续约率、中标率都位于行业较高水平，并物业费提价能力相对较强，中长期利润率更加稳定，并有望在行业后阶段率先挖掘增值服务空间，有望领跑物管行业黄金赛道。我们维持公司2024-26 年每股收益预测至0.22、0.25、0.28 元，考虑到绿城服务作为第三方品质物管企业，后续有望受益于地产及物管格局优化，利润率有望逐步改善，维持“买入”评级。

风险提示：增值服务拓展不及预期，人工成本超预期上升致利润率下行，涉及诉讼仍有不确定性。