投资建议：维持“优于大市”评级。考虑到公司各项业务板块均衡发展以及母公司稳定的业务增量交付，我们给予公司2024 年EPS 为人民币2.81 元，10-12 倍PE 估值，对应市值区间为170-204 亿港元，对应合理价值区间为每股30.72-36.86 港元。（本文非特别注明，均为人民币计价，1 港元=0.92元人民币）。穩健經營，業績高質量增長。2024 年上半年，公司實現營業收入78.7 億元，同比+10.2%；歸母淨利潤爲8.5 億元，同比+10.8%；毛利率爲20.5%，較23 年同期降低0.71 個百分點；歸母淨利率爲10.9%，較23 年同期持平。公司1H2024 管理費用率較23 年同期下降1 個百分點至6.2%。分項業務看，2024 年上半年，公司物業管理服務、非業主增值服務以及社區增值服務分別貢獻收入55.93 億元、10.28 億元和12.5 億元，同比分別+16.1%、-2.1%和-1.8%。
聚焦質量拓展，物管費單價穩步提升。截至2024 年6 末，公司的合同面積與在管面積分別約爲949.9 百萬平方米與756.8 百萬平方米，其中36.8%的合同面積來自母公司保利發展，持續爲公司輸送優質且穩定的業務。另一方面，市場化拓展爲公司業績增長注入強勁動能，公司2024 年上半年新拓第三方項目的單年合同金額約人民幣1200.2 百萬元。對於拓展質量的優化上，公司一是聚焦深耕京津冀、長三角、珠三角、中部城市群四大核心經濟帶，在新拓第三方項目單年合同金額中的佔比達77.0%，同比+10.5 個百分點；二是加碼大型項目拓展，期內取得新拓第三方單年合同金額超千萬元的項目達35 個，在新拓展第三方項目單年合同額中的佔比達約 64.3%，同比提升約5.7 個百分點。受益於新項目定價標準的提升及部分在管項目的提價，公司平均物業管理費單價實現穩中有升，較2023 年同期增加0.04 元至2.33 元。
引領 「大後勤時代」，立足國資商辦服務標杆。2024 年7 月。保利物業於北京召開行業首屆國資服務論壇，全新發布「超級快充」服務模式，在原有商辦物業服務基礎之上，更強調生產性服務的支撐，以嵌入企業生產生活多空間的方式，爲企業提供生產、經營、辦公、生活等全鏈條的連續性保障，助力客戶更好聚焦主責主業，實現以高質量國資服務全面助力客戶發展。同時，公司積極開拓高端製造業與戰略新興產業客戶，服務京東北京總部大廈、海爾集團青島工廠園區、廣聯達廣州數字科技大廈、金山集團武漢總部辦公區等行業頭部客戶項目，加速IFM 綜合設施設備服務佈局。24 年上半年，公司新拓展第三方商業及寫字樓項目的單年合同金額達到約人民幣429.6 百萬元，同比增長約27.0%。
投資建議：維持「優於大市」評級。考慮到公司各項業務板塊均衡發展以及母公司穩定的業務增量交付，我們給予公司2024 年EPS 爲人民幣2.81 元，10-12 倍PE 估值，對應市值區間爲170-204 億港元，對應合理價值區間爲每股30.72-36.86 港元。（本文非特別註明，均爲人民幣計價，1 港元=0.92元人民幣）。
風險提示：1）房地產行業新房總量增速具有縮量風險；2）市場修復不及預期。
