■会社概要
1. 事業内容
ファーストコーポレーション<1430>の創業は2011年6月で、資本金40,000千円でスタートした。以来、「より良質な住宅を供給し、豊かな住環境に貢献する」を社是とし、「安全・安心・堅実」をモットーに良質で安価な住宅を供給してきた。分譲マンション建設に特化したゼネコンである。報告セグメントは、「建設事業(建築工事)」「不動産事業(不動産売買・仲介・販売代理)」の2つとなっている。
主要事業エリアは、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県の1都3県である。これら首都圏エリアは、全国的に人口減少が言われるなかでも相対的に減少スピードが緩やかなエリアである。足元の都道府県別の転入・転出状況は、千葉県のみ転出超過となったものの、埼玉、神奈川、東京は揃って転入超過となっている※(2024年6月実績)。また、同社によると、マンション販売価格は都区部を中心に高騰しているものの、住宅購入意欲は依然底堅いという。人口動態や購入者のニーズなどから今後も、首都圏におけるマンション需要は堅調に推移することが見込まれる。
※出所:総務省統計局公表の「住民基本台帳人口移動報告」。
国土交通省の建築着工統計調査報告によると、首都圏1都3県のマンション建設の着工戸数は、2020年は53,913戸と前年比で9.2%減だった。2018年に落ち込んだ後、2019年に回復する兆しを見せたところで、新型コロナウイルス感染症拡大(以下、コロナ禍)の影響を受けた格好だ。コロナ禍で経済・社会活動が停滞するなか、2021年も前年比7.3%減の49,962戸と前年割れだった。2022年は前年比4.8%増の52,379戸と3年ぶりに前年実績を上回った。新型コロナウイルスの感染症法上の位置付けが5類に移行し、経済・社会活動が再開するなかで、2023年に関しても前年比0.7%増の52,746戸と着実に増加した。また、2024年の着工戸数も53,000戸と2023年と同程度になる見通しだ。一方、マンションの供給戸数は、2020年の27,228戸を底に2021年は同17.5%増の33,636戸と、回復軌道にあったものの、2022年、2023年と前年割れの状態が続き、2022年は、資材の調達など、施工の先行き不透明感から前年比12.1%減の29,569戸だった。また、(株)不動産経済研究所が2024年1月に発表した「首都圏新築分譲マンション市場動向2023年のまとめ」によると、郊外での販売鈍化などにより、2023年の供給戸数は前年比9.1%減の26,873戸となった。ただ、減少は一時的なものと見られており、同研究所が2024年7月に発表した「首都圏新築分譲マンション市場動向2024年上半期(1〜6月)」によると、2024年は約28,000戸の供給が見込まれている。
価格面では、首都圏のマンション平均価格は2018年に一段落したが、2019年から再び上向いている。前述の資料によると、2019年の5,980百万円から、2023年には8,101万円まで伸長した。とりわけ東京23区の伸びは大きく、2019年の7,286万円から、2021年には8,293万円と8,000万円を突破した。2022年は前年を下回ったが、2023年には11,483万円と1億円を突破した。2024年1~6月の平均価格も10,855万円で推移しており、販売価格は高止まりしている状態だ。
コロナ禍の影響によるテレワークの浸透や生活様式の多様化に加えて、都区部のマンション価格が高止まりしているため、郊外案件の引き合いが引き続き好調に推移すると予想される。同社は事業用地を開発し、デベロッパーにマンションプランを提案する「造注方式」を事業モデルとしており、積極的にデベロッパーへの営業活動を推進することで、収益アップを実現する考えだ。
同社は、この「造注方式」を武器に創業後は急速に成長した。2015年3月には東証マザーズに創業からわずか3年9ヶ月で上場し、2016年12月には東証1部に指定替えとなった。その後、2022年4月に東証の再編により東証プライム市場へ移行し、2023年10月には選択申請により東証スタンダード市場へ移行した。今後は新たな分譲マンション自社ブランド「CANVAS」の開発推進、再開発事業、アクティブシニア向けマンションの建設など業容に厚みを加え、成長を加速させる。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 清水陽一郎)
■公司資料
1. 業務內容
第一企業<1430>成立於2011年6月,初始股本爲40,000千日元。自成立以來,以"提供更優質的住宅,爲豐富的居住環境做出貢獻"爲公司宗旨,以"安全·放心·穩實"爲口號,供應優質且價格合理的住宅。專注於分售公寓的建築公司。報告部分包括"建築業務(建築工程)"和"房地產業務(房地產買賣·中介·銷售代理)"兩個領域。
主要營業區域爲東京都、神奈川縣、千葉縣、埼玉縣的一都三縣地區。在全國人口普遍減少的情況下,這些首都圈地區相對人口減少速度較緩。截至2024年6月,各縣的人口遷入和遷出情況顯示,只有千葉縣出現人口淨流出,而埼玉、神奈川、東京則都呈現人口淨流入的趨勢。此外,據該公司稱,儘管公寓銷售價格在都區部分持續攀升,但購房意願依然堅定。從人口動態、購房者需求等方面來看,預計未來首都圈的公寓需求將保持強勁。
※資料來源:內閣府統計局公佈的"居民基本臺帳人口遷移報告"。
根據國土交通省的建築着工統計調查報告顯示,首都圈一都三縣的公寓建築着工數量在2020年比上一年減少了9.2%,爲53,913戶。經歷了2018年的低谷後,2019年出現回升跡象,但隨後受新冠疫情影響,2021年着工數量再次下降7.3%,至49,962戶。2022年再次反彈,以4.8%的增長率達到52,379戶,這是時隔3年首次超過上年實績。隨着新冠病毒感染症法等級調整至5級,以及經濟和社會活動的逐步恢復,2023年着工數量預計將再次穩步增長,預計增長0.7%,達到52,746戶。同時,2024年的着工數量也有望達到53,000戶,與2023年持平。與此相對應的是,2020年公寓的供應數量自底部的27,228戶開始,2019年增長了17.5%至33,636戶,並趨於回升。但2022年和2023年,供應數量出現了下降,2022年甚至降至29,569戶,較去年下降了12.1%。此外,根據(株)不動產經濟研究所2024年1月發佈的"首都圈新建分售公寓市場動態2023年總結"顯示,由於郊外銷售不振等原因,2023年的供應數量同比下降了9.1%,至26,873戶。但預計下降只是暫時現象,同研究所於2024年7月發佈的"首都圈新建分售公寓市場動態2024年上半年(1〜6月)"顯示,預計2024年將提供約28,000戶的公寓。
在價格方面,首都圈的公寓平均價格在2018年經歷了一波下跌,但自2019年起再次上漲。根據前述資料,2019年的平均價格從5,980百萬日元增長至2023年的8,101百萬日元。特別是東京23區的漲幅較大,2019年的平均價格由7,286百萬日元增長到2021年的8,293百萬日元,超過8,000百萬日元。2022年雖然略有回落,但在2023年達到11,483百萬日元,實現了1億日元的突破。2024年1~6月的平均價格也維持在10,855百萬日元,銷售價格保持在高位。
受新冠疫情影響,遠程辦公的普及以及生活方式多樣化等因素,加之都區部的公寓價格居高不下,因此預計郊外項目的開發仍將繼續保持良好。該公司通過開發經營用地,提出公寓規劃方案給開發商的"建注方式"作爲經營模式,並積極推進對開發商的營銷活動,以實現收益增長。
公司憑藉這種「承包方式」作爲武器在創業後迅速發展。在2015年3月,公司在僅僅3年9個月的時間裏在東證Mothers上市,隨後於2016年12月轉移到東證1部。此後,公司於2022年4月通過東證的重組轉移到東證主板市場,並於2023年10月通過申請轉移到東證標準市場。未來,公司將加大開發推進自家品牌「CANVAS」的新分銷公寓、再開發項目、面向活躍老年人的公寓建設等業務規模,加速發展。
(作者:富士客座分析師清水陽一郎)