■会社概要
2. 同社の強みと事業モデル
ファーストコーポレーション<1430>の強みは、(1) 造注方式による特命受注、(2) 社内における正確かつ素早い情報共有、(3) トップによる迅速な意思決定、(4) 土地情報を獲得する独自のネットワーク、の4点である。
(1) 造注方式による特命受注
「造注方式」とは、マンション用地を仕入れ、企画・設計を行いマンション・デベロッパーに提案し、特命で工事を請け負う受注方式だ。各デベロッパーのニーズに合った事業プランを提案するにあたり、精度の高い用地情報を幅広く収集するほか、用地情報の確保から企画提案までを最短10日間というスピードで実現している。
具体的には、「造注方式」は以下の流れで進められる。まず不動産会社や金融機関、土地所有者など、多岐にわたる独自のネットワークを駆使してマンション用地情報の収集を行い、次に、立地特性を最大限に生かせるよう、周辺環境、マーケティング、権利関係、各種法規制等の調査を実施しクオリティの高いプランを作成する。そのプランに基づき、土地代、建築費、設計料等の諸経費を基に事業収支を作成し、デベロッパーに緻密な事業計画の提案を行ったうえで、デベロッパーの要望を取り入れ立案する。そして、プランをベースに適正かつ有効な建築費の見積りを提示し、工事を特命で受注する。
「造注方式」は、同社が土地を押さえることで主体的に企画提案ができるため、競争入札で建設工事を受注する場合と比較して契約条件が良くなる。一般的に、建設会社では、特命工事の比重を高めることが、収益向上のポイントとなるが、同社は「造注方式」により高い特命比率を実現し、事業運営の効率化と高い利益率の両立を可能にしている。足元では収益性がわずかながら低下しているものの、今後も造注比率の向上により、中長期的に収益性を高める方針だ。
(2) 社内における正確かつ素早い情報共有
事業用地の情報が社内でしっかりと共有されている点も同社の強みだ。毎週行う会議で、土地開発専任の部署が仕入れた用地の情報を営業部署と共有し、連携を密にすることで、法人営業部署はそれぞれのデベロッパーのニーズに合った事業用地を迅速かつ的確に提案できる。こうした社内の風通しの良さが、他社より迅速な事業用地とデベロッパーのマッチングにつながっている。
(3) トップによる迅速な意思決定
同社の哲学の1つである「土地を制するものが全てを制する」に基づき、重要な事業用地に関しては、トップである中村利秋(なかむら としあき)代表取締役社長が実際に現地に出向き、その場で購入するかどうかの意思決定を行う。一般的に不動産業界においては、事業用地を探しているデベロッパーが多いが、ニーズに合った土地が見つかりにくいというのが現状である。首都圏においては特に顕著であり、こうした状況のなかで、トップが自ら迅速な意思決定を行うことで、競合他社に先んじて優良な事業用地を獲得することを可能にしている。
(4) 土地情報を獲得する独自のネットワーク
通常、事業用地の情報を取得するには、地域の不動産屋、金融機関などに足繁く通ってゼロから信頼関係を構築し、土地の情報を仕入れるという長いスパンの活動が必要とされる。同社においてもこのような地道な活動によって情報を獲得する場合もあるが、中途採用による社員の持つネットワークから土地の情報を取得する事例が多い。魅力的なネットワークを持った人材の採用により、ゼロから関係を構築するという手間を省くことが、効率的な情報の収集と事業用地の確保につながっていると弊社は考える。
今後は新しい建築技術の開発によって、同社の提案力と施工技術に磨きをかけていく。新しい建築技術に関しては、耐震・免震に優れた施工方法の開発に注力し、着実に進捗している。これにより、他社との差別化を図り、さらなる受注拡大につなげていく考えだ。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 清水陽一郎)
■公司資料
2. 公司的優勢和業務模式
First Corporation<1430>的優勢有:(1) 通過特命受訂單體現,(2) 內部快速準確地共享信息,(3) 高層迅速決策,(4) 獨特的獲取土地信息的網絡。
(1) 通過特命受訂單體的造注方式
「造注方式」是指購買公寓用地,進行規劃和設計,並向公寓開發商提出特委託接受工程的訂單方式。在提出符合各開發商需求的業務計劃時,除了廣泛收集準確的用地信息,還通過最短10天的速度實現了從用地信息保障到規劃提案的整個過程。
具體來說,「造注方式」按以下流程進行。首先,利用房地產公司、金融機構、土地所有者等多樣的獨特網絡收集公寓用地信息,然後進行周邊環境、市場營銷、權利關係、各種法規等調查,製作高質量的計劃,以充分利用地理特性。基於該計劃,按照土地價格、建築費用、設計費用等各項經費制定業務收支,並根據該計劃滿足開發商的要求。最後,基於該計劃提供合適且有效的建築費用估計,特命接受工程的訂單。
由於該公司能夠把握土地,因此可以積極地提出規劃提案,從而與通過競爭招標中獲得建設工程合同的情況相比,合同條件會更好。一般來說,對建設公司來說,增加特命工程的比重成爲提高收益的關鍵,而該公司通過「造注方式」實現了較高的特命比例,實現了經營效率和高利潤率的雙重目標。儘管近期盈利能力略有下降,但未來將繼續通過提高造注比例來提高盈利能力,力爭中長期收益的提升。
(2) 公司內部準確而及時的信息共享
在每週的會議上,土地開發部門與銷售部門共享土地採購信息,密切合作,使企業銷售部門能夠迅速準確地提供符合各開發商需求的商業用地。這種內部溝通的良好程度,使得我們能夠比其他公司更快地將商業用地與開發商進行匹配。
(3) 由高層迅速做出決策
根據公司的哲學之一「掌握土地即掌握一切」,對於重要的商業用地,總裁中村利秋親自前往現場決定是否購買。一般來說,房地產行業中存在很多開發商正在尋找商業用地,但很難找到符合需求的土地。尤其在首都圈地區尤爲突出。在這種情況下,公司通過高層的迅速決策,能夠在競爭對手之前獲取優質的商業用地。
(4) 獨特的土地信息獲取網絡
通常情況下,獲取商業用地信息需要花費很長時間,需要通過與當地房地產經紀人、金融機構等建立信任關係的活動來獲取土地信息。公司有時也通過這種艱苦的工作方式來獲取信息,但更多的情況下是通過中途招聘員工所擁有的網絡來獲取土地信息。通過招聘具有有吸引力的人脈關係的人才,能夠省去從零開始建立關係的麻煩,這有助於高效地收集信息並保證商業用地的提供。
未來,我們將通過開發新的建築技術來提升我們的提案能力和施工技術。在新的建築技術方面,我們致力於開發具有抗震性和免震性的施工方法,並取得了穩步進展。通過這樣做,我們將與其他公司區別開來,進一步擴大訂單。
(作者:富士客座分析師清水陽一郎)