美联储在2022年3月将利率从接近零提高到5.25%至5.5%的区间，并在此水平上维持了一年多。但现在通胀正在消退，投资者长期以来一直在定价降息。而周三对过去非农就业大幅下修稍微加强了这一展望：昨日美股地產板塊延續強勢表現，其中 $鐵山 (IRM.US)$ 、 $霍頓房屋 (DHI.US)$ 、 $西蒙地產 (SPG.US)$ 等再創收盤新高，且多隻地產股的年度漲幅均超20%，優於 $標普500指數 (.SPX.US)$ 17.84%的年度漲幅。
中信證券認爲，房地產市場景氣度和利率呈現負相關關係，故而一旦聯儲局開啓減息週期，美國房地產市場相關的投資標的值得關注。
非農就業大幅下修，或促使聯儲局更積極減息
美國勞工統計局週三宣佈，在截至2024年3月的12個月內，非農就業數據初步下修81.8萬人。此前公佈的非農數據顯示，涉及調整的報告期內總共新增290萬個就業崗位，平均下來每個月24.2萬人。扣掉81.8萬人後，月平均增速將下降至17.4萬人。
聯儲局在2022年3月將利率從接近零提高到5.25%至5.5%的區間，並在此水平上維持了一年多。但現在通脹正在消退，投資者長期以來一直在定價減息。而週三對過去非農就業大幅下修稍微加強了這一展望：據CME「聯儲局觀察」，聯儲局9月減息50個點子的概率變爲36%，高於週一的27.5%。
機構看好美國房地產板塊投資機會
中信證券預計即將到來的美國減息週期可能也伴隨着美國的房地產板塊投資機會。總體來說，利率是影響美國房地產週期的關鍵因素，儘管上輪加息週期中，美國房地產行業表現有些非典型。具體而言：
美國龐大的REITs業績表現和利率明顯負相關，但可能領先於利率的變化而變化。
美國的房屋營建商在過去一段時間發展迅速，未來也可能受益於房價上漲、房屋投資和營建規模擴大，但歷史證明其在極端環境（如金融危機、衰退等）之下抗風險能力不如物業持有方。
房地產服務商的內生業務能力和佈局對其市值影響更大，週期性因素影響更小。
而Wedbush則認爲美股REITs迎佈局良機。Wedbush分析師團隊在一份最新報告中表示：「儘管在過去18-24個月中，整體房地產交易市場的步伐緩慢，但聚焦於淨租賃的REITs在很大程度上依賴於租戶關係來繼續外部增長步伐，穩定性強於房地產股票。」
聯儲局降低基準利率的大趨勢，可能將有助於改善整個房地產行業的資本成本。Wedbush報告稱，私人投資者這一群體可能將重新加入競爭，這可能將影響市場的交易量和收益率上限。「因此，我們處於一個積極的行業增長趨勢中。」該機構的分析師們表示。
對於具體標的，Wedbush對美股市場四家聚焦於淨租賃的REITs進行首次覆蓋，其中，該機構對 $Essential Properties Realty Trust, Inc. (EPRT.US)$ 和 $Broadstone Net Lease (BNL.US)$ 給予「跑贏大盤」評級，對 $Netstreit (NTST.US)$ 和 $Realty Income (O.US)$ 給予「中性」評級。
如何把握美國房地產板塊投資機會？
美國房地產市場相關標的大致分爲三類：
以 $霍頓房屋 (DHI.US)$ 爲代表的房屋營建商；
以 $世邦魏理仕 (CBRE.US)$ 等爲代表的非住宅和住宅地產服務企業；
以 $西蒙地產 (SPG.US)$ 爲代表的權益型商業地產REITs。
由於房地產板塊的歷史表現多和利率負相關，但不同細分行業和公司差異巨大，除上文提及的個股以外，投資者也可通過投資ETF來把握美國房地產板塊上漲的機會，具體可關注 $不動產信託指數ETF-Vanguard (VNQ.US)$ 、 $美國房地產指數ETF-iShares (IYR.US)$ 等標的。
除了以上提及的ETF，市場上仍有其他美股房地產ETF可供投資者選擇，牛友們可以通過點擊市場>ETF>主題ETF>北美地產ETF查看~
編輯/Jeffy
