Q2 销售边际回升，拿地强度有待提升：24 年H1，公司累计实现销售额1733亿元，同比减少26.8%，其中24 Q2 推货1254 亿元，环比24Q1 增长181%，实现销售额1104 亿元，环比24Q1 增长75%，边际改善明显；公司新增12 个项目，总计容建面116 万平米，总地价126 亿元，权益地价109 亿元，拿地销售比为7.3%，拿地权益比为86.5%，新获取项目位于北京/上海/广州/西安/合肥等10 城，一线城市投资额占比36%，公司拿地实力充足，下半年有望根据土地市场供给情况提升拿地强度，高权益比拿地可更好保障权益销售与结算空间。事件：24 年8 月19 日，公司發佈24 年中報。24 年H1，公司實現營業收入1392億元，同比增長1.7%；歸母淨利潤74 億元，同比下降39.3%。
點評：營收穩步增長，利潤率延續承壓，拿地力度有待提升，財務表現穩健。
24H1 營收穩步增長，毛利率同比延續下滑：24 年H1，公司實現營業收入1392億元，同比增長1.7%；其中，房地產銷售收入1278 億元，同比增長1.8%，主要因項目竣工有序推進、項目結算均價提升，24 年H1 公司完成竣工1380 萬平米，佔24 年計劃竣工規模的41%（同比提升5pct），全部結算項目的結算均價1.73 萬元/平米，同比增長17%；公司綜合毛利率爲16.0%，同比降低5pct，與23 年全年水平保持一致，其中房地產銷售的毛利率爲15.8%，開發業務毛利率仍處於下滑趨勢；對合聯營項目投資收益同比增長95%助力增厚了公司淨利潤，但因結算項目毛利率下降，公司實現歸母淨利潤74 億元，同比下降39.3%。
Q2 銷售邊際回升，拿地強度有待提升：24 年H1，公司累計實現銷售額1733億元，同比減少26.8%，其中24 Q2 推貨1254 億元，環比24Q1 增長181%，實現銷售額1104 億元，環比24Q1 增長75%，邊際改善明顯；公司新增12 個項目，總計容建面116 萬平米，總地價126 億元，權益地價109 億元，拿地銷售比爲7.3%，拿地權益比爲86.5%，新獲取項目位於北京/上海/廣州/西安/合肥等10 城，一線城市投資額佔比36%，公司拿地實力充足，下半年有望根據土地市場供給情況提升拿地強度，高權益比拿地可更好保障權益銷售與結算空間。
融資規模淨增長，融資成本持續下降：截至24 年6 月末，公司有息負債總額較23 年末淨增加193 億元至3735 億元，綜合成本降低至3.31%，較年初下降25BP；公司扣除預收款的資產負債率爲65.67%、淨負債率爲66.18%、現金短債比爲1.22 倍（23 年末爲1.28 倍），保持穩健的資產負債結構。
推出95 億元可轉債計劃，優化債務結構：24 年8 月19 日，公司同步發佈《向特定對象發行可轉換公司債券預案》，公司擬向不超過35 名（含）特定對象發行總額不超95 億元（含）可轉債，其中債券期限爲6 年，其中，公司實際控制人保利集團擬以現金方式認購本次可轉債金額不超過人民幣10 億元。若可轉債成功發行，可提升公司的直接融資佔比，同時也有望增厚公司的淨資產，長期來看，有利於優化公司的債務結構，節約公司財務成本，提升運營穩健性。
盈利預測、估值與評級：考慮目前房價延續承壓，銷售需求恢復較慢，或影響公司未來銷售修復進度與利潤率修復高度，我們下調公司24-26 年EPS 預測分別爲0.83/0.90/0.95 元（原預測爲1.04 /1.18/1.29 元），當前股價對應24-26 年PE 估值爲9.5/8.8/8.3 倍，公司銷售穩健，土儲積極調倉升級，央企信用優勢顯著，看好公司作爲行業龍頭的未來發展空間，維持「買入」評級。
風險提示：銷售、拿地不及預期，銷售利潤率不及預期，行業下行超預期等風險。