销售排名第一，拿地聚焦核心城市保利發展發佈2024 年半年報，公司2024 年上半年實現營收1392.5 億，同比+1.6%，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤74.2 億，同比-39.3%。
結算利潤率下滑，業績短期承壓
截至2024 年6 月30 日，公司實現營業收入1392.5 億，同比增長1.6%，歸母淨利潤74.2 億元，同比下降39.3%。公司收入增速高於歸母淨利潤增速，主要繫結算權益比下降，同時報告期內公司的銷售毛利率爲16.02%，較上年同期下滑5.24pct。
銷售排名第一，拿地聚焦核心城市
2024 年上半年，公司實現銷售金額1733.4 億元，同比下降26.8%，實現銷售面積954.3 萬平方米，排名穩居行業第一。上半年銷售權益比77%，較去年提升9pct。此外，公司市場佔有率較2023 年底提升0.06pct 至3.68%，其中38 個核心城市市場佔有率提升0.3pct 至7.1%，市場競爭力進一步提升。報告期內，公司共拓展項目12 個，均位於38 個核心城市，拓展計容面積爲116萬平方米，權益地價爲109 億元，總地價爲126 億元，此外，公司土地儲備結構保持優化，核心38 城面積儲備佔比約7 成。
融資成本持續降低，財務安全結構優化
2024 年上半年，公司新增融資的平均成本較2023 年下降21 個BP 至2.93%，截至6 月底，公司有息負債總額3735 億元，綜合成本降低至3.31%，較年初下降25 個BP。截至6 月底，公司扣除預收款的資產負債率爲65.67%、淨負債率爲66.18%、現金短債比爲1.22，財務安全度較高。
此外，公司債務結構持續優化，一年內到期有息負債佔比19.82%，較年初下降0.99pct；三年以上到期的有息負債佔比33.12%，較年初提升1.52pct；直接融資比重提升1.52pct 至17.82%。
截至8 月19 日，公司已獲批註冊100 億元公司債券、推出95 億元向特定對象發行可轉換公司債券方案，爲進一步優化財務結構夯實了基礎。
投資建議：保利發展作爲央企地產龍頭，保持穩健的收入增長，業績受項目結算結構影響，反映了房地產行業週期波動的情況。公司財務穩健，資本結構持續優化，融資渠道暢通，考慮到房地產行業整體下行帶來結轉毛利率承壓及存貨減值因素，我們預計公司2024-2026 年歸母淨利潤分別爲135 億、145 億、153 億，對應PE 爲7.1、6.6、6.3 倍，維持公司「買入」評級。
風險提示：房地產行業下行超預期、項目結算毛利率下行、引用數據滯後或不及時。