增值服务业绩小幅下降，整体运营情况稳定。2024 上半年公司非业主增值服务板块收入10.3 亿元，同比降低2.1%，占总收入13.1%，主要由于案场协销项目数量下降，而写字楼租赁收入由于市场波动出现小幅下降，其他收入同比提升17.4%，三者分别占比52.1%、16.7%与31.2%。社区增值服务板块收入12.5亿元，同比减少1.8%，占总收入15.9%，在消费市场波动下整体规模平稳。業績穩健增長，盈利能力保持穩定。2024上半年保利物業實現收入78.7億元，同比增長10.2%；歸母淨利潤8.5 億元，同比增長10.8%。毛利率約20.5%，同比下降0.71pp，其中物業管理服務毛利率16.8%，同比下降0.24pp；非業主增值服務毛利率18.1%，同比下降1.53pp；社區增值服務毛利率38.9%，同比上升0.73pp；淨利率10.9%與去年同期持平。
業務佈局優化，外拓量質同步提升。2024 上半年公司物業管理服務板塊實現收入55.9 億元，同比增長16.1%；其中來自第三方收入約23.2 億元，佔比41.4%，同比增加0.5pp。公司合同管理面積與在管面積分別爲9.5億平與7.6億平，其中第三方項目佔比分別爲63.2%和64.9%。期內新拓展第三方項目的單年合同金額約12.0 億元，新簽約第三方項目的單年合同金額約10.7.億元，公司持續優化拓展質量，四大核心經濟帶在新拓展第三方項目單年合同金額中的佔比達77.0%，同比提升10.5pp；期內取得新拓展第三方單年合同金額超千萬元的項目達35 個，佔比達64.3%，同比提升約5.7pp。
優化物業體系佈局，非居業態加速拓展。在大物業戰略引領下，公司大力發力非居業態，在商寫、公共及其他非居物業領域加速市場開拓，期內新簽約第三方商業及寫字樓項目單年合同金額分別爲4.3 和6.2 億元。期末住宅在管面積3.0 億平，商業及寫字樓0.36 億平，公共及其他物業4.2 億平，非居業態佔比60.6%，收入分別增長15.4%、16.8%、25.7%。
增值服務業績小幅下降，整體運營情況穩定。2024 上半年公司非業主增值服務板塊收入10.3 億元，同比降低2.1%，佔總收入13.1%，主要由於案場協銷項目數量下降，而寫字樓租賃收入由於市場波動出現小幅下降，其他收入同比提升17.4%，三者分別佔比52.1%、16.7%與31.2%。社區增值服務板塊收入12.5億元，同比減少1.8%，佔總收入15.9%，在消費市場波動下整體規模平穩。
盈利預測與評級：預計公司2024-2026 年歸母淨利潤複合增速爲10.5%。考慮到公司大物業體系推動公司管理規模持續增長，背靠央企優勢突出，維持「買入」評級。
風險提示：增值服務不及預期、管理規模拓展不及預期等風險。
