央企龙头物管业绩稳中有升，净利润率保持稳定。在上游地产行业深度调整、公共财政支出趋紧导致服务采购预算存在一定程度收缩、居民消费意愿波动等背景下，公司2024H1 营收利润仍维持双位数增长，保持韧性；2024H1 合约面积、在管面积分别为9.5、7.6 亿平米，规模优势持续强化。事項：
保利物業發佈2024 年中報，2024H1 營收78.7 億元，同比增長10.2%；歸母淨利潤8.5 億元，同比增加10.8%。
平安觀點：
央企龍頭物管業績穩中有升，淨利潤率保持穩定。在上游地產行業深度調整、公共財政支出趨緊導致服務採購預算存在一定程度收縮、居民消費意願波動等背景下，公司2024H1 營收利潤仍維持雙位數增長，保持韌性；2024H1 合約面積、在管面積分別爲9.5、7.6 億平米，規模優勢持續強化。
在管面積中第三方項目、非居業態佔比分別爲64.9%、60.5%，業態組合優化，市場化進程加速推進；儘管物業管理服務、非業主增值服務毛利率分別同比下滑0.2pct、1.6pc，但公司管理提質增效效果初顯，管理費用率同比下滑1pct，社區增值服務加快轉型調整，毛利率同比增長0.7pct，帶動淨利潤率水平保持穩定。
關聯方銷售額穩居行業首位，第三方拓展勢頭良好。2024H1 公司關聯房企保利發展銷售額位居行業首位（根據克而瑞榜單），在管及合同面積中保利系項目規模穩定增長。外拓方面，公司主動強化項目篩選和密度聚焦，發力商辦、公服業態，商辦服務領域推出 「超級快充模式」，升級傳統IFM服務，推進事業部改革，2023 年第三方物業管理服務收入同比增長17.7%，佔比41.1%，新增周莊古鎮等標杆項目。
社區增值服務做精做透，非業主增值服務構建工程專業能力。社區增值服務方面，公司主動篩選服務項目，深化「資產經營服務+社區生活服務」兩大板塊，已由傳統流量與資源轉化驅動步入核心產品垂直化產業能力打造的新階段；儘管2024H1 社區增值服務收入端同比小幅下滑，但毛利率、毛利分別同比提升0.7pct、0.2%，轉型探索初見成效。應對上游地產調整，公司向地產開發全流程延伸，提升全鏈條承接能力，構建工程專業能力，打造「芯智慧」和「德奧電梯」兩大工程專業公司，深化地產開發服務協同。
投資建議：公司關聯方保利發展財務運營穩健，後續關聯方支持仍具可靠保障，物業基礎服務基本盤仍較爲穩固。隨着公司第三方外拓、社區增值服務、非業主增值服務持續改革優化，我們預計公司仍將維持行業領先地位。但考慮上游地產持續調整，公共財政支出收緊、居民支付能力波動等，公開招投標市場競爭加劇，我們小幅下調公司2024-2026 年EPS 預測分別爲2.84 元、3.15 元、3.47 元（原爲2.91 元、3.29 元、3.68 元），當前股價對應PE 分別爲8.2 倍、7.4 倍、6.7 倍，維持「推薦」評級。
風險提示：1）個別房企信用事件引發的負面情緒可能再次波及物管板塊；2）若品牌外拓能力提升緩慢，可能對公司第三方拓展產生不利影響；3）增值服務培育及發展不及預期；4）由於人工成本剛性上升，物業費動態提價機制形成緩慢，公司單盤盈利能力面臨下行風險。
