投资要点：

24H1 营收同比+10%，归母净利润同比+11%、符合市场预期，行政开支改善。2024H1，公司实现营收78.7 亿元，同比+10.2%；毛利润16.1 亿元，同比+6.5%；归母净利润8.5亿元，同比+10.8%，符合市场预期；基本每股收益1.54 元，同比+11.4%；毛利率和归母净利率为20.5%和10.9%，同比分别-0.7pct 和持平；行政开支4.9 亿元，同比-5.1%；行政开支占比收入6.2%，同比-1.0pct。24H1 末，公司贸易应收款及应收票据35.8 亿元，较23 年末+53%，源于：1）在管规模扩大；2）公共服务项目占比提升，受信贷期影响，贸易应收款余额有所增加。

24H1 在管面积同比+16%，第三方拓展积极，物管费单价稳步提升。2024H1，公司在管面积达7.6 亿平，同比+16.3%；合同面积达9.5 亿平，同比+12.8%；合同/在管覆盖率达1.3 倍，后续规模增长有较强保障。2024H1 末，在管面积中：1）住宅、公服、商写分别占39.5%、55.8%、4.7%，非居业态占比合计达60.5%；2）保利方、第三方分别占比35%、65%；合同面积中，保利方、第三方分别占比37%、63%，第三方占比较23H1 末提升1.5pct。

2024H1，公司新拓展单年合同金额12.0 亿元，同比-13.7%，新签约第三方单年合同金额10.7 亿元，同比-17.1%；其中，千万级以上新拓展第三方项目单年合同金额占比64.3%，同比+5.7pct。2024H1，公司住宅平均物业费为2.33 元/平*月，同比+0.04 元/平*月，其中，保利方、第三方平均物业费分别为2.44、1.82 元/平*月，分别同比+0.04、+0.04 元/平*月，住宅平均物管费单价稳步提升。

物业管理服务收入稳步增长，增值服务毛利率持续提升。2024H1，公司物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务分别实现营收55.9、10.3、12.5 亿元，分别同比+16.1%、-2.1%、-1.8%，分别占比71.0%、13.1%、15.9%，毛利率分别为16.8%、18.1%、38.9%，分别同比-0.2、-1.5、+0.7pct。物业管理服务中，住宅、公服、商写分别收入占比58.5%、25.7%、15.8%，非居业态收入占比达41.5%，同比提升0.4pct。非业主增值服务中，案场协销服务、写字楼租赁、其他非业主增值服务分别同比-7.6%、-13.3%、+17.4%，分别占比52.1%、16.7%、31.2%。公司物管业务收入稳步增长，社区增值服务毛利率持续提升。

投资分析意见：业绩稳增，费用改善、单价提升，维持“买入”评级。保利物业背靠保利地产，规模增速确定性较强，并战略布局非住宅物业管理业态。21 年11 月，公司发布股权激励，建立了中长期激励体系，聚焦长期高质量发展。截至2024H1 末，公司管理面积达7.6 亿平米，合同面积达9.5 亿平米。公司在学校、公共、产业园、城镇景区等业态领域积极扩张，央企背景资源有望帮助公司持续拓展非住宅项目。考虑到行业竞争加剧，我们下调公司2024-26 年每股收益预测至2.82、3.15、3.50 元（原2.90、3.33、3.69 元），现价对应24 年PE 仅8.8 倍，维持“买入”评级。

风险提示：业务拓展不及预期，激励计划进展不及预期，人工成本上升致利润率下行。