拟发行95 亿元定向可转债、具备三大优势，进一步增强公司资金实力。公司公告，2024H1公司实现销售回笼1,466 亿元，回笼率84.6%；货币资金1,464 亿元，同比-1.5%。至24H1末，公司扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22，三条红线稳居绿档。公司积极把握低利率融资窗口，新增融资平均成本较23 年下降21BP至2.93%；公司有息负债总额3,735 亿元，综合成本降低至3.31%，较年初下降25BP。24H1 營收同比+2%、業績同比-39%，與業績快報基本吻合、符合預期。公司發佈2024年半年度報告，2024H1，公司營業總收入1,392.5 億元，同比+1.6%；營業利潤139.4億元，同比-27.8%；利潤總額141.0 億元，同比-28.7%；歸母淨利潤74.2 億元，同比-39.3%；扣非後歸母淨利潤72.3 億元，同比-38.4%；基本每股收益0.62 元，同比-38.9%。2024H1公司實現綜合毛利率、淨利率分別爲16.0%、7.7%，同比分別-5.2pct、-3.3pct，期間費率5.2%，同比持平。此外，公司投資收益17.0 億元，同比+65.3%；少數股東損益32.8億元，同比+15.2%。
24H1 銷售金額同比-27%，排名穩居行業第一，土儲結構持續優化。公司公告，24H1 公司實現銷售金額1,733.4 億元，同比-26.8%；銷售面積954.3 萬方，同比-31.0%；上半年銷售權益比77%，較去年提升9pct；權益銷售金額1,330 億元，同比-17%，低於全口徑銷售金額降幅。公司24H1 銷售額排名穩居行業第1 位，38 個核心城市銷售貢獻同比提升2pct 至89%。投資方面，24H1 公司共拓展項目12 個，均位於38 個核心城市，拿地金額126 億元，同比-82%；拿地面積116 萬方，同比-70%；拿地銷售金額比爲7%、拿地銷售面積比爲12%。公司具備央企背景、資金優勢明顯，投資持續聚焦核心一二線城市。
截至24H1 末，公司土儲計容建面7140 萬平，較年初下降8%；同時結構持續優化，核心38 城面積儲備佔比約7 成；已開工未售的存量住宅面積較年初下降16%。
擬發行95 億元定向可轉債、具備三大優勢，進一步增強公司資金實力。公司公告，2024H1公司實現銷售回籠1,466 億元，回籠率84.6%；貨幣資金1,464 億元，同比-1.5%。至24H1末，公司扣除預收款的資產負債率爲65.67%、淨負債率爲66.18%、現金短債比爲1.22，三條紅線穩居綠檔。公司積極把握低利率融資窗口，新增融資平均成本較23 年下降21BP至2.93%；公司有息負債總額3,735 億元，綜合成本降低至3.31%，較年初下降25BP。
此外，公司發佈公告擬向特定對象發行可轉換公司債券，發行總額不超過95 億元，期限6年，票面利率採用競價方式確定，轉股期自發行結束之日滿6 個月後開始，發行對象爲包括保利集團在內的不超35 名特定對象，其中保利集團擬現金認購不超過10 億元。我們認爲定向可轉債相對定增具備三大優勢：1）5 年半的轉股時間較爲從容；2）轉股價早期確定便於後續轉股（後續更容易實現PB1 倍）；3）目前資產荒下保險資金有偏好。
投資分析意見：籌劃定向可轉債，具備三大優勢，增強資金實力，維持「買入」評級。保利發展作爲老牌央企，軍旅特色奠定了強執行力文化，過去三十載中實現長期穩健的成長；銷售逆勢增長、融資優勢明顯，拿地隱含毛利率底部回升。此外，我們預計我國房地產加速出清後格局優化，集中度和盈利能力將進一步提升，優質房企有望獲更大發展空間。我們維持24-26 年歸母淨利潤預測爲124、130、141 億元，現價對應24/25PE 爲7.9/7.5倍，維持「買入」評級。
風險提示：房地產政策超預期收緊，銷售超預期下滑，定增可轉債落地仍具備不確定性。