截至报告披露日，公司已获批注册100 亿元公司债券、推出95 亿元向特定对象发行可转换公司债券方案，为进一步优化债务结构打下基础。事件：保利發展公佈2024 半年度報告，公司2024 年上半年實現營業收入1392.5 億元（yoy+1.66%），實現歸母淨利74.2 億元（yoy-39.3%）龍頭地位穩固，市佔率穩中有升。24 年上半年，公司實現全口徑簽約金額1733.4 億元（yoy-26.8%），實現權益銷售金額1330 億元（yoy-17%），銷售金額穩居行業第一；公司上半年銷售權益比達77%，較去年提升9pct；24年上半年，公司市佔率較2023 年底提升0.06pct 至3.68%，其中38 個核心城市市佔率提升0.3pct 至7.1%。同時，38 個核心城市銷售貢獻同比提升2pct 至89%。報告期內，38 個核心城市中，32 個城市市佔率排名前五，11 個城市市佔率排名第一，廣州、佛山、太原、石家莊、三亞、莆田等8 個城市市佔率突破15%。
融資成本下行，擬發行可轉債募資95 億。24 上半年，公司新增融資平均成本較23 年下降21BP 至2.93%，綜合成本降低至3.31%，較年初下降25BP。
報告期內，公司融資渠道通暢，實現新增負債938 億元，累計淨增有息負債193 億元；同時，公司發揮信用優勢，加大直接融資比重，其中直接融資199億元，佔新增融資的21%。截至報告期末，公司債務結構持續優化，一年內到期有息負債佔比19.82%，較年初下降0.99pct；三年以上到期的有息負債佔比33.12%，較年初提升1.52pct；直接融資比重提升1.52pct 至17.82%。
截至報告披露日，公司已獲批註冊100 億元公司債券、推出95 億元向特定對象發行可轉換公司債券方案，爲進一步優化債務結構打下基礎。
投資堅持量入爲出，核心38 城土儲佔比達7 成。24 上半年，公司共拓展項目 12 個，均位於38 個核心城市，總計容面積116 萬㎡，權益/總地價分別109/126 億元，拿地強度7.3%，保持謹慎。新獲取項目中，其中3 個項目已開盤，首次開盤認購約20 億。公司持續加大力度去庫存，截至6 月底，公司土地儲備計容建面7140 萬㎡，較年初下降8%。同時公司土地儲備結構持續優化，核心38 城面積儲備佔比約7 成；已開工未售的存量住宅面積較年初下降16%；對於未開工存量土地資源，公司正積極響應存量土地盤活政策，在全國多個城市開展存量土地的調規、置換工作。
毛利率回穩，資產負債結構維持穩健。24 上半年，公司實現營業總收入 1392億元（yoy+1.6%）；毛利率16.0%，與2023 年全年水平保持一致；受結算權益比下降影響，歸母淨利潤74 億元（yoy-39.3%）。公司持續加強各項費用管控，管理費用率較去年同期下降0.15pct，部分對沖了利潤率下行的影響。截至6 月底，公司經營活動現金流淨額-171 億元，較去年同期下降243億元，主要因用於支付2023 年度拓展項目的土地款366 億元，同比增長160億元，預計隨着以前年度地價支付完畢，公司經營活動現金流將持續改善。
截至6 月底，公司剔預資產負債率65.67%、淨負債率66.18%、現金短債比1.22，三道紅線維持綠檔，資產負債結構保持穩健。
盈利預測與估值：公司市佔率穩中有升，土儲換倉顯著，融資成本持續下行，負債結構維持穩健。我們預計公司24-26 年營業收入分別爲3549.9、3652.0、3761.3 億元,歸母淨利111.5、119.0、126.3 億元，對應PE 分別爲8.8、8.2、7.8 倍，維持「推薦」評級。
風險提示：房地產市場持續低迷；政策落地不及預期；費率管控效果不佳