在業績壓力和“面值退市”風險之下，老牌零售商華聯股份（000882.SZ）拋出一筆收購，擬將北京知名百貨商場DT51（以下統稱「DT51商城」）收入囊中。
8月14日晚間，華聯股份公告，公司將從北京華聯（SKP）百貨有限公司（以下簡稱「北京SKP」）手中，收購其持有的北京華聯美好生活百貨有限公司（以下簡稱「美好生活公司」）100%股權，交易價格約1.92億元。
“北京SKP在出售股權的同時承諾將所有涉及DT51商城的資產、業務和人員均注入公司，未來公司將依託DT51商城的核心競爭力和多元化經營特點，爲拓展新項目以及現有項目的調改升級不斷賦能。”華聯股份稱，這次股權收購將提升公司業務能力和盈利水平。
收購PE約5.93倍
綜合來看，這宗代價約1.92億元的收購對於華聯股份來說極具性價比。從資產評估情況來看，評估機構曾分別用收益法和市場法對美好生活公司100%股權的價值進行覈算。
以6月30日爲評估基準日，美好生活公司的淨資產賬面價值約爲1.54億元。以收益法評估對應的增值率爲24.92%，價值約1.92億元；以市場法進行評估，增值率爲56.32%，達2.41億元。
收購最終選擇了以收益法評估值爲定價。對此，華聯股份在公告中稱，「由於A股上市公司價格波動較大，且交易價格可以認爲是少數股權的交易或零散交易，因此評估結論的可靠性偏低。而零售業企業普遍進入穩定期後收益較爲穩定，因此收益法結果比市場法結果更具說服力。」
若以常規收購的PE指標來算，用約1.92億元的收購價格對照美好生活公司最近一個完整財年的淨利潤來算，則PE也僅約爲5.93倍。
公告披露的財務數據顯示，美好生活公司在上半年實現營收約1.2億元，已達去年全年的一半；同期，淨利潤爲823.2萬元，對比2023年全年的3247.3萬元，目標完成率僅爲25.35%。
（北京華聯美好生活百貨有限公司財務數據，圖片來源：華聯股份公告）
美好生活公司的註冊資本和實收資本爲2億元。企查查數據顯示，2021年時華聯股份與北京SKP聯合出資成立了美好生活公司，其中華聯股份出資6000萬元，持股比例爲30%。但2023年6月時，華聯股份以6000萬元的價格出售了這30%的股權，由此退出了美好生活公司。
談及彼時處置美好生活公司股權的原因，華聯股份在8月14日的公告中解釋稱，出於聚焦公司主業及規範關聯交易的考慮。這背後的主要因素是，華聯股份與北京SKP的控股股東均爲北京華聯集團投資控股有限公司（以下簡稱「華聯控股」）。
如今來看，一年後美好生活公司的估值還出現了略微的下調。而從付款形式來看，華聯股份也爲這宗收購加上了安全閥門，將採用分期支付形式進行。
首期付款爲49%，需在協議生效內十個工作日內完成支付；支付後，北京SKP在協議生效30日內完成股權過戶變更手續，並在45日內支付過往和美好生活公司的往來款，最終華聯股份才會支付餘下的51%款項。
2024年一季度營收淨利「雙降」
目前，華聯股份的中期報告還未發佈。但從一季度報數據來看，現金支付該筆收購對其來說也並非毫無壓力。
截至3月31日，華聯股份賬面上的貨幣資金約9.31億元；同期，短期借款爲5.86億元及一年內到期的非流動負債約3.72億元合計約9.58億元，存在償債缺口。
不過，華聯股份在公告中稱，「本次股權收購價格佔公司2023年度經審計淨資產的2.77%，對公司財務及經營狀況不會產生重大影響。」
一年前退出持股、如今卻要全資收購，華聯股份給出的理由是提振業績。作爲老牌零售企業，華聯股份早在1998年就完成上市，近年來公司業績波動較爲明顯，盈利能力明顯下滑。
同花順數據顯示，華聯股份的總營收在2014年創下15億元的歷史最高值。此後便整體下滑，2020年更是降至了8.89億元的水平；2021年至2023年，由12.18億元降至10.99億元，2023年同比降幅收窄至1.87%。
利潤方面，華聯股份在2021年和2022年連虧兩年後，終於在2023年扭虧爲盈。但從業績數據來看，主要因當期投資收益錄得約1.1億元，同比增長149.59%所致；扣非淨利潤指標則在2015年～2022年連年虧損，累計虧損達19.15億元。
以2023年數據來看，購物中心運營管理業務仍是華聯股份的主營業務，當年營收貢獻比達到76.42%；電影放映及賣品業務爲第二大收入來源錄得1.13億元，對總營收的貢獻比提升至10.25%。
此外，華聯股份還有物業服務及其他業務。其中，物業服務在2023年營收規模下降了64.45%，影響了當年總營收表現。不過，因各細分業務的毛利率水平較高，華聯股份的整體毛利率並未受到影響，2023年爲57.28%繫上市以來的最高值。
就今年1月～3月來看，華聯股份的總營收約3.1億元，同比下滑0.49%；歸母淨利潤約764.4萬元，同比下滑9.4%；整體毛利率爲54.12%，相比2023年的高點有所回落。
業績壓力之外，華聯股份在資本市場的處境也較爲艱難。公司股價已多年維持下行態勢，在6月24日至6月28日時更是連續5個交易日收盤價低於1元，出現「面值退市」風險。爲此，華聯股份迅速推出股份回購計劃，股價有所回暖。
緊接着在7月2日，華聯股份曾發佈《股權收購框架協議》公告，首次談及對美好生活公司的收購事項。公司股價也隨即在7月3日收穫今年以來的首個漲停板，但這種漲勢並未延續，此後至今公司股價整體仍在1元「退市紅線」附近徘徊。
（華聯股份股價走勢圖，數據來源：同花順）
截至8月15日收盤，華聯股份報1.16元，總市值約爲31.75億元；同花順數據顯示，7月至今共計34個交易日裏，華聯股份的股價最低值爲0.9元、均值爲1.1元，振幅爲35.48%、漲幅爲24.73%。
專注於社區型購物中心業務
按照華聯股份的說法，未來DT51商城將由公司完全獨立運營，助力公司盈利能力的提升。從業務的角度來看，DT51商城的輻射客群和定位與華聯股份現有業務擁有協同之處。
公開信息顯示，DT51商城地處北京亞奧社區，該社區系北京十二五重點規劃的六個功能區域之一。與北京SKP定位爲純自營、面向高端消費者的時尚精品百貨公司不同，DT51的定位是社區型時尚精品百貨公司。
一方面，DT51商城更多的功能在下沉賦能社區零售，輻射北京北部上百萬中高端社區居民；另一方面，DT51商城主要面向85後中產階級家庭。其差異化的打法在於，在經營潮流時尚品牌的基礎上，DT51還將50%的店鋪資源留給了自營的買手集合店，由此形成了購物中心和自營買手相結合的模式。
而華聯股份歷經多年發展，目前已轉型成爲專注於社區型購物中心的運營商。截至2023年末，公司在全國十幾個城市管理近30家購物中心；同期，公司旗下已開業的購物中心共25家，北京地區就佔了15家。
此外，在7月2日發佈的《股權收購框架協議》中，華聯股份還和北京SkP明確約定：北京SkP將只專注於高端時尚零售業務，不再涉足社區零售業務。這意味着在華聯控股體系內，將僅有華聯股份一家專注於社區型購物中心業務。
爲了拓展社區型購物中心業務，華聯股份在7月30日還曾發佈公告，擬與北京首農食品集團有限公司合作，圍繞社區零售業務共同探索原材料供應、高品質食品產品開發等合作內容，引入了更多適合社區家庭的業態和產品，佈局新零售業務。
按照華聯股份的規劃，交易完成後美好生活成爲公司的全資子公司，納入公司合併報表範圍，有利於提升公司盈利水平。