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平和不動産リート投資法人 Research Memo(3):2024年5月期の分配金は過去最高を更新

平和不動產房地產投資信託基金調研備忘錄(3):2024財年分配金創歷史新高

Fisco日本 ·  08/13 14:43

■平和不動產REIT投資法人<8966>的業績動向

1. 2024年5月期業績概要

2024年5月期(第45期)的營業收入爲8,735百萬日元(同比0.9%增加),營業利潤爲4,483百萬日元(同比0.3%減少),經常利潤爲3,939百萬日元(同比1.4%減少),當期淨利潤爲3,938百萬日元(同比1.4%減少)。由於辦公室和住宅的高穩定運營和租金上漲,租金收入增加。通過價值投資的實施,費用計入在前,但通過讓渡利益來覆蓋價值投資成本。因此,營業收入和各階段利潤比其修正預測公佈於2024年3月25日的預測高。此外,對於REIT,由於在分配超過稅前利潤的90%作爲分配金時,免除了公司稅,因此當期淨利潤幾乎與經常利潤相同。

內部增長方面,第一是通過價值投資推動現有物業的內部增長,辦公室和住宅的租金修正額增加到了2020年以來的最高值,經辦費用修正率是辦公室年平均增加0.4%,住宅增加0.56%,全組合增長0.48%。第二,組合的操作率保持較高的運轉。期中平均運轉率爲辦公室和住宅分別爲98.6%(同比0.14個百分點增加)和97.3%(同比0.18個百分點增加),全組合爲97.8%(同比0.2個百分點增加)。在住宅方面,由於低收益期(5月期包括入學、畢業、就業等繁忙期),2023年5月裝與住戶數量相比減少,刷新了高運轉率的原因之一。外部增長方面,實施了未來內部增長的基礎資產的採購。通過贊助商管道和第三方資產交換,實現了外部增長,並隨之計入了9億日元利潤,由於涉及交換資產的贏利訂單14連續資產交換隨之現而然,同時資產規模通過公開募集擴大得到了順利的擴大。在財務運營方面,維持籌集期、固定利率比例的水平,保持健康的財務基礎。

綜上所述,實際EPU因實施價值投資成本計入在前而減少了40日元,爲2,676日元。實際EPU是衡量租金上升趨勢的指標,是車站提高工作的價值投資所產生的費用(包含在經營費用中)對PL的影響擴大化的指標。具體而言,將價值投資相關費用的政策排除在後,將轉讓利益及內部留購充當金額排除後,增加到1口分配費用。此外,DPU(1口分配費用)是由於將包括價值投資相關費用在轉讓利益計入之內,開展資產交換並且將內部留購收入執行之一因內部留購撥入的充當金額,更新至3380日元(增加80日元)並進行了歷史上連續17次更新最高水平的更新。除了穩健成長外,擁有充足的內部留購(575億元)和隱含利益(5856億元),使持續的買賣物、穩健的金融基礎、穩定的分配金支払等成爲可能。

2. 財政狀況

2024年5月期末(第45期末)的財務狀況爲,總資產爲2431.63億日元(同期比增長1.0%),淨資產爲1189.53億日元(同比增長0.4%),有利負債爲1140.37億日元(同比增加1.3%)。平均籌集金利爲0.851%(同增0.077個百分點),由於與主要金融機構保持良好關係,預計今後前期借款水平較高的借款將在到期之際,繼續維持低水平的籌集成本。平均籌集期爲7.39年,長期有利負債比率爲100.0%,固定化比率爲70.4%,面對未來利率上升的風險有充分的準備。對於未來可能的利率上升,計劃利用內部保留和隱含利益進行的價值投資工事來覆蓋租金上升。此外,承諾狀況線(在必要時可以借款的銀行借款限額)從2024年11月期初延長至80億元,以擴大釋放流動性以應對未預測的事件。

另一方面,鑑定LTV(期末的鑑定評估價值(賬面價值+內含收益)與有利息負債的比率)保持在良好的低水平,爲40.3%。在進行2024年11月期初公募增資後,鑑定LTV降至39.3%。該REIT維持同比率在40-50%之間爲標準水平,並將上限設定爲65%,但隨着鑑定評估價值的增加,同比率長期降低,近年來保持平盤但仍處於良好的低水平,可以評估爲高安全性。

(作者:富士客座分析師國重希)

譯文內容由第三人軟體翻譯。


以上內容僅用作資訊或教育之目的,不構成與富途相關的任何投資建議。富途竭力但無法保證上述全部內容的真實性、準確性和原創性。
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