2024 年二季度業績符合市場預期
華夏基金華潤有巢REIT 公佈2024 年二季度業績：基金層面實現收入1,970 萬元，息稅折舊攤銷前利潤1,234 萬元，可供分配金額1,221 萬元，符合市場預期。
資產運營整體平穩，出租率較爲紮實。據季報披露，報告期內基金實現收入及息稅折舊攤銷前利潤1,970 萬元及1,234 萬元，環比基本持平；報告期內經營性淨現金流達882 萬元，環比下降29%（主要系支付管理費所致）。
底層資產出租率表現較爲紮實，截至2024 年6 月末，有巢泗涇及有巢東經項目出租率分別達94.07%和94.36%，環比微降0.3ppt 及微升0.1ppt。存量合同租期結構及新簽約合同量健康：存量合同集中於2024 年三季度到期（佔全部存量合同的40.5%）；新簽約合同共1,215 間（佔全部存量合同的49.4%）。
可供分配金額符合市場預期。2024 年二季度有巢REIT 實現可供分配金額1,221 萬元，環比基本持平，2024 年年初至二季度末累計實現可供分配金額2,441 萬元，符合市場預期。
發展趨勢
項目經營料保持穩健，關注租金中長期變動趨勢。2023 年末上海市常住人口同比增加11.56 萬人，同年上海市普通本專科及研究生畢業人數約21.41萬人1，我們認爲上海市保租房需求仍具備一定支撐，短期項目經營有望保持平穩。此外，據上海市人民政府披露，“十四五”期間上海市積極推動保障房供給，計劃新增建設籌措保租房47 萬套（間）以上2，中長期維度我們建議關注供給入市對中長期租金增速帶來的影響。
盈利預測與估值
考慮2024 年項目期初現金增補減少，以及管理人通過現金調整平滑後續可供分配金額波動，我們分別下調2024-2025 年可供分配金額10%及9%至4,963 萬元及5,117 萬元（同比-18.3%及+3.1%），維持持有評級，預計12個月目標總回報率約爲5%。當前價格2.69 元交易於1.3 倍2024 年末NAV，對應3.7% 2024 年股息分派率。
風險
租金單價或出租率超預期下滑，行業競爭加劇。