二季度，40個主要城市甲級辦公樓市場平均租金爲82.4元/平方米/月，均錄得0.4%-4.3%不同程度的環比降幅。需求復甦缺乏彈性，不同城市租金走勢同頻波動於底部區間，價格競爭愈發激烈。
智通財經APP獲悉，仲量聯行發佈的數據顯示，二季度，全國40個主要城市甲級辦公樓市場平均租金爲82.4元/平方米/月，均錄得0.4%-4.3%不同程度的環比降幅。需求復甦缺乏彈性，不同城市租金走勢同頻波動於底部區間，價格競爭愈發激烈。吸引優質租戶及提升現有租戶的穩定性成爲業主當下的主要着力點，在續租方面也開始提供可觀的租金優惠。
二季度，全國40個主要城市甲級辦公樓市場淨吸納總量爲65萬平方米，環比減少20.2%。上半年，全國40個主要城市甲級辦公樓市場淨吸納量佔2023年淨吸納總量的46.2%，已接近去年半數水平，預計2024年全年市場需求量的穩定性尚可期待。
2024年第二季度要點歸納：
1.市場需求缺口短期內難以覆蓋，企業續租意願增強。二季度，全國40個主要城市甲級辦公樓市場淨吸納總量爲65萬平方米，環比減少20.2%，這與近期市場各方感知到的需求收縮較爲吻合，產業鏈調整帶來需求釋放受阻的內在邏輯延續，傳統行業主力租戶縮租、退租趨勢進一步擴大。雖然中小面積段的搬遷升級需求仍活躍，但在降本增效的驅動下，更多企業租戶選擇原址降價續租。從上半年整體情況來看，全國40個主要城市甲級辦公樓市場淨吸納量佔2023年淨吸納總量的46.2%，已接近去年半數水平，預計2024年全年市場需求量的穩定性尚可期待。
2.租賃行爲雙向延伸，細小切口釋放機會。在全國多數城市中，辦公樓市場正顯現出“再中心化”和“去中心化”並行的趨勢。隨着核心商務區和非核心區之間的租金差距收窄，部分租戶抓住租金窗口期升級至核心區的高品質辦公空間，呈現再中心化遷移；同時，另有部分租戶則反向搬遷至非核心區及產業園區的高質價比項目，頭部企業回遷至自有樓宇的情況也較爲普遍，呈現去中心化遷移。從行業特徵來看，雖然金融、科技、房地產等傳統行業對增量需求的支撐力量轉弱，但垂直細分領域仍存在結構性機會。例如，受益於政策催化和產業趨勢，遊戲、人工智能、能源類企業的租賃需求在北京、廣州等城市增長趨勢顯著；微短劇、直播電商等新媒體熱度不減，行業變革迭代加速，推動相關企業的租賃需求持續釋放，在杭州、長沙、南寧、福州、哈爾濱等城市表現亮眼。
3.租金摸底徘徊，在存量博弈中尋求最優解。二季度，40個主要城市甲級辦公樓市場平均租金爲82.4元/平方米/月，均錄得0.4%-4.3%不同程度的環比降幅。需求復甦缺乏彈性，不同城市租金走勢同頻波動於底部區間，價格競爭愈發激烈。吸引優質租戶及提升現有租戶的穩定性成爲業主當下的主要着力點，在續租方面也開始提供可觀的租金優惠。一線城市直接降租效果明顯，且租金仍有調整空間，跌幅大於其他城市；部分二、三線城市以價換量邊際效應遞減，業主調整運營策略，提供附加服務或引入第三方辦公運營商助力去化，租金跌幅收斂。
指數解讀：西安首進前十，頭部城市排位刷新
1.排名前10的城市
排名前10的城市中，西安首次進入第一梯隊。在一線城市中，受到主力租戶搬遷至自有園區的影響，北京成爲二季度指數環比降幅最大的城市，達6.1%，和上海的指數差距正在縮小。杭州和南京則是頭部城市中唯二指數正增長的城市。其中，杭州的租金降幅在前10城市中最低，以微短劇爲代表的文化產業帶動租賃需求活躍，使其穩坐第5位。西安供應壓力暫緩且空置率穩定下降，教育培訓機構需求相對活躍，排名首次上升至第10位。
2.排名11-20的城市
排名11-20的城市中，僅4個城市指數微漲。受租金調整帶來的穩定去化拉動，蘇州、青島、寧波均實現了指數及排名的雙增長，表現出東部沿海城市的市場韌性。昆明受益於一帶一路建設和打造面向南亞東南亞輻射中心建設的持續深化，衆多律所積極入昆，接連落址甲級辦公樓宇，推動其指數環比上升0.5%，且連續三個季度上漲。
3.排名21-40的城市
排名21-40的城市中，弱復甦與弱分化並存。二季度，該區間城市的指數及排名均無明顯變化，多在-0.3%-0.6%範圍內小幅波動，低基數背景下，市場表現相對平穩，僅6個城市指數環比微漲。二季度，濟南甲級辦公樓市場的新增供應量超過25萬平方米，在二線城市的供應放量中達到最高，集中供應下市場租金環比下降4.2%，拖累其指數表現。
圖表解讀方式：以斜線劃分租金降幅不同階段的城市。斜線上方區間代表租金降幅較上季度放緩。例如一個城市上季度租金降幅爲2%，本季度租金降幅爲1%，則落入上方區間，反之則落入斜線下方區間。斜線上的城市代表連續兩個季度租金降幅不變。
主要城市群市場總結：深圳和上海的租賃去化表現領跑全國
1.租金趨勢
在全國40個主要城市中，17個城市租金降幅較上季度放緩，23個城市降幅較上季度加快，租金向下震盪情況加劇。分城市群來看，成渝和長三角大部分城市租金降幅擴大；京津冀城市群中，北京轉入租金降幅放緩區間；大灣區城市群中，廣州租金加速下降，而深圳降幅開始放緩。
2.空置率區間
大灣區、成渝及長江中游城市群空置率區間跨度持續收縮，京津冀城市群在空置率的區間跨度上仍是最大的，但城市間的市場差距正不斷縮小。長三角各城市的空置率區間跨度有所提升，主要受部分城市新項目入市推高空置率影響。
3.淨吸納量
二季度，大灣區城市群中，深圳甲級辦公樓市場淨吸納量錄得約13.2萬平方米，貢獻了所有城市中該指標的最高值，持續領跑全國市場；長三角七個主要城市甲級平均淨吸納量約爲2.9萬平方米，其中上海甲級市場錄得約11.6萬平方米；成渝及長江中游的主要城市二季度甲級平均淨吸納量在2.1萬平方米。
2024年第二季度：租金高位爲一線城市帶來更多調整彈性
1.租金方面
二季度全國20個重點城市的環比降幅在0.4%-4.3%之間，其中13個城市的環比降幅在1.0%-3.0%之間。在上海，租金的讓利促使較大面積的租戶搬遷升級意願加強，帶動淨吸納量回升；而在北京市場，在需求不足的市場環境下, 業主在繼續下調租金以吸引新租需求的同時, 於續租方面也開始提供租金優惠以維持租戶穩定性，帶動甲級辦公樓市場租金環比下滑3.3%。
2.空置率方面
全國20個重點城市的波動幅度較上季度有所增加。其中6個城市的甲級空置率環比上升，主要受新增供應影響，漲幅最大的是寧波。二季度，寧波迎來9.5萬平方米的新增供應，推高其甲級空置率環比上升2.4個百分點至32.4%。另有14個城市的甲級空置率環比下降，其中降幅最大的是青島，大型總部企業的自用需求推動青島甲級空置率環比下降4.5個百分點至34.9%。全國20個重點城市中有10個城市的甲級空置率水平高於30.0%，一線城市中除北京以外，上海、廣州、深圳的空置率均落在20.0%-25.0%區間。
中國辦公樓市場正在經歷艱難而緩慢的復甦，供需缺口很難在短時間內有效緩解，各方重拾信心對穩定市場指標至關重要。在宏觀層面，新質生產力的培育或將成爲辦公需求新勢能的重要一環，而需求的結構性改善有望化解供應端壓力。同時，宏觀政策的繼續加碼和精準發力將爲經濟持續回升向好提供支撐。