资管业务成为公司第二增长极，京东赋能下有望持续提质降本。相寓规模自2020 年后持续增长，截至24 年Q1 末，在管房源规模达到27.9 万套，已恢复至2020 年前水平。同时出租率实现新高，截至2023 年底，公司出租率高达96.4%。得益于公司资管规模的提升与运营能力的提高，2023 年，公司资管业务实现营收57.6 亿元，占总营收比接近五成。公司第二增长曲线已显现，且有望在京东物流供应链的赋能下提质降本，打开长期增长及想象空间。從傳統房產經紀龍頭，轉型爲數字居住服務平台。我愛我家是首家登陸A 股主板的房地產經紀龍頭企業，公司業務佈局覆蓋全面，主要業務包括了經紀業務、房屋資產管理、新房業務、商業資產管理，且業務範圍聚焦核心15城。公司正加速互聯網服務的數字基建升級以及重點業務區域的滲透覆蓋，相寓品牌已實現互聯網化端到端運營，經紀及新房業務持續進行數字化升級以創造客戶價值，截止目前，公司全部直營城市及重點加盟城市均已完成新房CBS2.0 系統的覆蓋。
二手經紀業務爲優質賽道，存量房具備長期成長空間。出於對期房竣工風險的擔憂，以及房價進一步下滑的預期，普遍價格較低、且無竣工風險的二手房逐漸成爲住房交易市場的主導，2023 年存量房銷售佔比已達4 成。2024年Q1，北上廣深一線城市二手房佔比均超50%，武漢、成都、南京、合肥、長沙、重慶等核心二線城市也在50%以上，南京高達84%，存量房交易熱度於24 年得到延續。同時，我國有望在2030 年前帶來1.24 億新增城鎮人口，核心城市可供新房有限，存量房將成爲解決住房需求的重要工具。
與美國相比，我國經紀服務滲透率提升空間較大。二手房交易流程複雜，且成交週期較長，同時二手房交易涉及資金量大，買賣雙方資金交易往往暴露在較高風險中，複雜的交易流程意味着對經紀服務的較強依賴性。2016-2021 年，我國房產交易中經紀服務的滲透率從43.2%增長至49.8%，考慮到美國二手經紀服務滲透率達到90%，與美國相比，我國經紀服務滲透率仍具較高的提升空間。
資管業務成爲公司第二增長極，京東賦能下有望持續提質降本。相寓規模自2020 年後持續增長，截至24 年Q1 末，在管房源規模達到27.9 萬套，已恢復至2020 年前水平。同時出租率實現新高，截至2023 年底，公司出租率高達96.4%。得益於公司資管規模的提升與運營能力的提高，2023 年，公司資管業務實現營收57.6 億元，佔總營收比接近五成。公司第二增長曲線已顯現，且有望在京東物流供應鏈的賦能下提質降本，打開長期增長及想象空間。
降本增效、扭虧爲盈，業績有望持續釋放。公司堅持降本增效，2023 年公司不包含財務費用的期間費率爲14.6%（財務費率2021 年開始受到新租賃準則影響，但新準則對經營實質並無影響，詳見第七節），較2021 年高點顯著優化5.6pct。2024H1，公司預計歸母淨利扭虧爲盈（2400-3500 萬元），原因主要系：①影響利潤的一次性因素不再存在；②降本增效，經營效率提升；③優化資產結構，出售非主業資產。隨着一次性影響利潤因素的消失，伴隨存量房業務空間的持續打開，公司業績有望持續釋放。
盈利預測與估值。公司主營業務佈局處於優質賽道，第二增長極持續提質降本。公司格局明朗，線上+線下構築了穩健護城河，同時公司堅持降本增效、優化資產結構，上半年歸母淨利預計扭虧爲盈，業績有望持續釋放。我們預計公司2024-2026 年收入分別爲133.3、149.5、168.9 億元，歸母淨利分別爲0.7、1.3、1.6 億元。對應PE 分別爲85.3x、50.0x、40.2x，維持“推薦”評級。
風險提示：市佔率下滑風險；資管業務發展不順；存量房市場熱度不及預期
