管理层增持，着眼长期经营发展。万科发布骨干管理人员增持计划，计划以自筹资金2 亿元在未来6 个月内通过信托计划增持公司A 股股票，不限价格区间，所增持股票锁定期为2 年。公司短期经营承压，管理层增持更多体现管理层对公司长期经营发展的信心。核心觀點：
內外部因素影響半年度首次虧損，短期業績仍承壓。根據公司半年度業績預告，萬科24H1 預計歸母淨虧損70-90 億元（23H1 盈利99 億元），扣非歸母淨虧損50-65 億元（23H1 盈利87 億元），拿地力度下降、高價地結算疊加整體市場下行，公司結算規模收縮、毛利率下降、資產減值、投資及資產處置虧損，上市以來首次出現半年度虧損。
首要任務轉向負債管理，公司當前現金流安全。根據業績預告，24H1公司實現大宗交易回款93.4 億元，印力發行REITs 規模32.6 億元，積極的資產處置爲利潤表來帶了虧損壓力，但較大程度上保障了公司現金流安全。根據Wind 及公司融資公告統計，預計24H2 公開債到期約96 億元，償付資金已經基本籌措到位，現金流安全性較高。盤活資產、改善負債結構是公司當前最爲重要的任務，未來將聚焦開發、物管、長租公寓三大主業，其他賽道逐漸退出，過程中或仍面臨一定處置盈虧波動，但業務聚焦有助於提升長期經營質量。
管理層增持，着眼長期經營發展。萬科發佈骨幹管理人員增持計劃，計劃以自籌資金2 億元在未來6 個月內通過信託計劃增持公司A 股股票，不限價格區間，所增持股票鎖定期爲2 年。公司短期經營承壓，管理層增持更多體現管理層對公司長期經營發展的信心。
盈利預測與投資建議。預計24/25 年歸母淨利-99/+5 億元,給予公司23 年末歸母淨資產0.4 倍合理估值，對應A 股合理價值8.41 元/股，考慮匯率（0.91）及AH 股折溢價後港股6.16 港元/股，均給予“增持”評級。
風險提示。改善不及預期，包括政策改善、居民需求持續性不及預期等；供給側出清擾動市場情緒；結算規模及利潤率不及預期等。
