投資要點:
上半年公司預計虧損。7 月9 日,公司發佈2024 年半年度業績預告。公司預計,2024 年上半年實現歸母淨虧損70 億元至90 億元,同比下降171%至191%,扣非淨虧損50 億元至65 億元,同比下降157%至175%,基本每股收益-0.59 元/股至-0.76 元/股。
瘦身健體穩健經營,堅定化債抗擊風險。公司預計虧損主要有以下原因。1)房地產開發項目結算規模和毛利率顯著下降。公司2024 年上半年結轉項目對應2022 年、2023 年銷售項目及2024 年上半年消化的現房和準現房庫存,這些項目大部分在2022 年前獲取,地價獲取成本較高,而市場持續下行導致銷售情況和毛利率都低於預期。2)部分項目計提減值。3)部分非主業財務投資出現虧損。4)部分大宗資產交易和股權交易價格低於賬面值。
融資淨增結構改善,年內償付安排妥當。2024 年上半年,公司合計新增融資、再融資超600 億元,對應償還超過500 億元,債務結構優化降低短期償付壓力。2024 年上半年公司完成3 筆境外債的償付,合計約105 億元,年內已無到期的境外公開市場債務;完成3 筆境內公司債和中票的償付,合計50 億元。
2024 年下半年,境內公開債券剩餘2 筆,合計共43 億元,通過經營端現金流、過渡銀團等渠道已有相應償還安排。
融資模式轉型取得進展。公司大部分在建項目都已經向屬地城市做了項目白名單申報。上半年公司新增149.8 億元經營性物業貸。公司5 月獲得招商銀行牽頭的200 億元銀團貸款,6 月落地交行固融資產包融資。
維護股東利益,維持行業信心。萬科企業骨幹管理人員1862 人擬自籌資金2億元,自2024 年7 月9 日起6 個月內,委託第三方通過信託計劃自願增持公司A 股股票,本次增持的股票將自本次增持計劃完成並披露之日起鎖定兩年。
投資建議:維持“優於大市”評級。我們認爲公司多項業務仍具備發展潛力,積極應對債務問題並獲得多方支持。預計公司2024 年和2025 年每股淨資產在20.62 和21.27 元。考慮公司龍頭地位,我們按照2024 年0.4-0.5XPB 水平,對應合理價值區間8.25-10.31 元,維持“優於大市”評級。
風險提示:行業面臨總量下行風險,公司化債方案實際落地需後續跟蹤。