观点网 2024年即将过半，如何看这半年仍在深度调整的房地产市场，以及未来的行业态势？
相信大多数人都不会太乐观——仅从数据来看，国家统计局6月17日发布的信息显示，1-5月份，全国房地产开发投资40632亿元，同比下降10.1%；其中，住宅投资30824亿元，下降10.6%。
1-5月份，全国新建商品房销售面积36642万平方米，同比下降20.3%，其中住宅销售面积下降23.6%；新建商品房销售额35665亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.5%。
截至5月末，全国商品房待售面积74256万平方米，同比增长15.8%。其中，住宅待售面积增长24.6%。
下行市场的豪宅行情
具体到企业方面，观点指数发布的“2024年1-5月房地产企业销售表现”报告显示，5月份前100房企实现权益总销售金额2410.24亿元，同比下降34.15%，环比上升10%。1-5月份，前100房企累计实现权益销售金额10577.17亿元，同比下降45.3%，同比收窄两个百分点。
前五月，仅有三家房企全口径销售金额超过千亿，分别为保利发展1313亿元、万科1022亿元及中海1017亿元。
更为令人关注的是，作为头部企业，保利、万科、中海给出的这份成绩单中，仍然录得33.23%、39.09%、30.8%的同比跌幅。
即便是这样的表现，也需要更进一步的观察：例如3月28日，上海新天地板块中海顺昌玖里开盘，以196.5亿销售额刷新中国房地产开盘纪录。
与之相类似的消息还有：4月18日，新鸿基地产旗下上海滨江凯旋门开盘售罄，单日收金70.27亿元；4月21日，融创旗下上海外滩壹号院二期开盘入市，当日总成交金额99.97亿元；4月25日，上海浦东新区保利世博天悦开盘去化80%，当日成交金额80.84亿元；4月29日，上海徐汇滨江板块的“香港置地启元”摇号选房，当天销售约44.55亿元；5月16日，凯德集团上海项目“凯德·茂名公馆”开盘，单日收金超31亿元；6月3日，上海宸嘉100嘉佰道2小时内去化完成，收金超61亿元。
无一例外，这些成交仍然火爆的楼盘都是高端改善型项目。虽然这类产品走出独立行情，但市场成交主力的刚需、刚改项目仍然没有起色。
甚至其他城市的豪宅楼盘，表现可能也不如上海这么火热。
从数年前梦想万亿的“碧万恒”到如今的“保万中”，对照数据很容易就能得出一个结论：现在的市场大环境，即便是头部表现最好的一批企业，也只能维持住30%左右跌幅，其他企业的表现不言而喻。
例如受刚需市场影响特别严重的碧桂园，1-5月权益合同销售额仅216.5亿元，全口径销售金额约为265亿元。以巅峰时期的数据对比，即2018年5月，碧桂园录得合同销售金额771.6亿元，创下单月新高，1-5月累计合同销售金额为3346.8亿元。即便是到了2023年，碧桂园前五月权益销售金额仍然超过千亿。
而恒大早已是“暴雷”企业群体中的一个巨大疤痕。
“天亮前的夜，最难熬”
全行业来看，从2021年的18.2万亿到2022年13.3万亿再到2023年的11.6万亿，中国房地产已经将将跌到了谷底。
2021年底，观点新媒体在采访野村首席中国经济学家陆挺先生时，曾针对当时中国房地产市场达到18万亿进行了提问——这个市场规模能够维持吗？
陆挺当时表示，18万亿已经到了历史最高峰，不能指望永远这么高，这个市场一定会萎缩。更为关键的是，在市场顶点时，中国房地产企业买入了有史以来最多的土地，并将因此陷入债务困境。
2022年底，观点新媒体再次采访陆挺，就“房地产市场未来会有多大规模”进一步深入交流。陆挺当时表示，稳定在10万亿已经是不错的情况。
“这是所有房地产企业都要面对挑战的时期，如今更为重要的是找回信心，包括企业家和消费者的信心。”但这种信心不只是来自宣传，更来自每一个人自身的体验与预期。
2023年底，陆挺在第三次接受观点新媒体采访时预测，房地产市场有可能开始出清，宏观经济有可能在2024年下半年或2025年真正触底。
真正触底，用《流浪地球2》的一句台词来形容，就是“天亮前的夜，最难熬”。2024年的行业走势，似乎颇为契合这些预测。
但深处谷底之时，我们需要坚定信心，找到向上的路。无论如何，10万亿市场仍然是一个庞大且有许多机会的市场。
随着国家各部门5月17日联合发布新政，降低首套和二套房贷的最低首付款比例；央行宣布取消全国层面首套和二套房贷利率政策下限，并下调个人住房公积金贷款利率。在各类政策联合推动下，也在经济筑底的环境下，房地产市场出现了一些积极变化，市场信心修复已经可以有所期待。
新政满月，效果仍需慢慢体现。更为重要的是，传统房地产开发模式正在发生变革，整个行业开始构建以城市更新、代建、租赁、资管、服务等为新体系的高质量发展新模式。
6月19日，央行行长潘功胜在第十五届陆家嘴论坛上发表主题演讲，指出央行综合运用多种货币政策工具，包括下调存款准备金率、降低政策利率、带动贷款市场报价利率等金融市场利率下行等，为经济高质量发展营造良好的货币金融环境。
房地产方面，“推出房地产支持政策组合，包括降低个人住房贷款最低首付比例、取消个人房贷利率下限、下调公积金贷款利率，并设立保障性住房再贷款，用市场化方式加快推动存量商品房去库存。”
在此过程中，新的机会仍在等待有准备的人。
随着时代的演变，曾伴随中国房地产行业一路走来的博鳌房地产论坛，也将与时俱进，探索新的模式、适应新的环境，通过改革并全新推出“博鳌周”系列活动。
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觀點網 2024年即將過半，如何看這半年仍在深度調整的房地產市場，以及未來的行業態勢？
相信大多數人都不會太樂觀——僅從數據來看，國家統計局6月17日發佈的信息顯示，1-5月份，全國房地產開發投資40632億元，同比下降10.1%；其中，住宅投資30824億元，下降10.6%。
1-5月份，全國新建商品房銷售面積36642萬平方米，同比下降20.3%，其中住宅銷售面積下降23.6%；新建商品房銷售額35665億元，下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.5%。
截至5月末，全國商品房待售面積74256萬平方米，同比增長15.8%。其中，住宅待售面積增長24.6%。
下行市場的豪宅行情
具體到企業方面，觀點指數發佈的“2024年1-5月房地產企業銷售表現”報告顯示，5月份前100房企實現權益總銷售金額2410.24億元，同比下降34.15%，環比上升10%。1-5月份，前100房企累計實現權益銷售金額10577.17億元，同比下降45.3%，同比收窄兩個百分點。
前五月，僅有三家房企全口徑銷售金額超過千億，分別爲保利發展1313億元、萬科1022億元及中海1017億元。
更爲令人關注的是，作爲頭部企業，保利、萬科、中海給出的這份成績單中，仍然錄得33.23%、39.09%、30.8%的同比跌幅。
即便是這樣的表現，也需要更進一步的觀察：例如3月28日，上海新天地板塊中海順昌玖裏開盤，以196.5億銷售額刷新中國房地產開盤紀錄。
與之相類似的消息還有：4月18日，新鴻基地產旗下上海濱江凱旋門開盤售罄，單日收金70.27億元；4月21日，融創旗下上海外灘壹號院二期開盤入市，當日總成交金額99.97億元；4月25日，上海浦東新區保利世博天悅開盤去化80%，當日成交金額80.84億元；4月29日，上海徐匯濱江板塊的“香港置地啓元”搖號選房，當天銷售約44.55億元；5月16日，凱德集團上海項目“凱德·茂名公館”開盤，單日收金超31億元；6月3日，上海宸嘉100嘉佰道2小時內去化完成，收金超61億元。
無一例外，這些成交仍然火爆的樓盤都是高端改善型項目。雖然這類產品走出獨立行情，但市場成交主力的剛需、剛改項目仍然沒有起色。
甚至其他城市的豪宅樓盤，表現可能也不如上海這麼火熱。
從數年前夢想萬億的“碧萬恒”到如今的“保萬中”，對照數據很容易就能得出一個結論：現在的市場大環境，即便是頭部表現最好的一批企業，也只能維持住30%左右跌幅，其他企業的表現不言而喻。
例如受剛需市場影響特別嚴重的碧桂園，1-5月權益合同銷售額僅216.5億元，全口徑銷售金額約爲265億元。以巔峯時期的數據對比，即2018年5月，碧桂園錄得合同銷售金額771.6億元，創下單月新高，1-5月累計合同銷售金額爲3346.8億元。即便是到了2023年，碧桂園前五月權益銷售金額仍然超過千億。
而恒大早已是“暴雷”企業群體中的一個巨大疤痕。
“天亮前的夜，最難熬”
全行業來看，從2021年的18.2萬億到2022年13.3萬億再到2023年的11.6萬億，中國房地產已經將將跌到了谷底。
2021年底，觀點新媒體在採訪野村首席中國經濟學家陸挺先生時，曾針對當時中國房地產市場達到18萬億進行了提問——這個市場規模能夠維持嗎？
陸挺當時表示，18萬億已經到了歷史最高峰，不能指望永遠這麼高，這個市場一定會萎縮。更爲關鍵的是，在市場頂點時，中國房地產企業買入了有史以來最多的土地，並將因此陷入債務困境。
2022年底，觀點新媒體再次採訪陸挺，就“房地產市場未來會有多大規模”進一步深入交流。陸挺當時表示，穩定在10萬億已經是不錯的情況。
“這是所有房地產企業都要面對挑戰的時期，如今更爲重要的是找回信心，包括企業家和消費者的信心。”但這種信心不只是來自宣傳，更來自每一個人自身的體驗與預期。
2023年底，陸挺在第三次接受觀點新媒體採訪時預測，房地產市場有可能開始出清，宏觀經濟有可能在2024年下半年或2025年真正觸底。
真正觸底，用《流浪地球2》的一句臺詞來形容，就是“天亮前的夜，最難熬”。2024年的行業走勢，似乎頗爲契合這些預測。
但深處谷底之時，我們需要堅定信心，找到向上的路。無論如何，10萬億市場仍然是一個龐大且有許多機會的市場。
隨着國家各部門5月17日聯合發佈新政，降低首套和二套房貸的最低首付款比例；央行宣佈取消全國層面首套和二套房貸利率政策下限，並下調個人住房公積金貸款利率。在各類政策聯合推動下，也在經濟築底的環境下，房地產市場出現了一些積極變化，市場信心修復已經可以有所期待。
新政滿月，效果仍需慢慢體現。更爲重要的是，傳統房地產開發模式正在發生變革，整個行業開始構建以城市更新、代建、租賃、資管、服務等爲新體系的高質量發展新模式。
6月19日，央行行長潘功勝在第十五屆陸家嘴論壇上發表主題演講，指出央行綜合運用多種貨幣政策工具，包括下調存款準備金率、降低政策利率、帶動貸款市場報價利率等金融市場利率下行等，爲經濟高質量發展營造良好的貨幣金融環境。
房地產方面，“推出房地產支持政策組合，包括降低個人住房貸款最低首付比例、取消個人房貸利率下限、下調公積金貸款利率，並設立保障性住房再貸款，用市場化方式加快推動存量商品房去庫存。”
在此過程中，新的機會仍在等待有準備的人。
隨着時代的演變，曾伴隨中國房地產行業一路走來的博鰲房地產論壇，也將與時俱進，探索新的模式、適應新的環境，通過改革並全新推出“博鰲周”系列活動。
在“2024博鰲周”，觀點機構將以中國經濟結構性轉型升級背景爲依託，匯聚新時期的新力量，包括房地產開發、土地、城市更新、代建、產業及產業園區、物流及物流園區、商業地產及商業零售、資本與金融、物業服務、住房租賃、辦公方式、康養文旅、數字科技（含新能源）等，打造全產業鏈現場交流與合作的新平台，探尋行業發展新力量。
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