我們近期走訪了領展旗下的上海七寶萬科廣場，領展已於2024 年2 月完成了對該公司剩餘50%股權的收購。以下是主要亮點：
收購於 2024 年 2 月完成，折價 26.3%。領展已於2024 年2 月完成從萬科手中收購該項目剩餘50%權益，收購代價爲人民幣23.84 億元（參考該物業估值人民幣52 億元，估值折讓26.3%）。據領展數據，該項目預計年化淨物業收入爲人民幣4.87 億元，預期租金回報率達9%以上。
幾乎滿租且有正續租租金調整。據項目人員介紹，即使在2020-22 年期間，該項目的出租率也高達約95%，高於其他鄰近購物中心的80 – 90%。
該項目在2023 年實現約11%的正續租租金調整率，即使在充滿挑戰的零售環境下，管理人員仍預計在2024 年可實現低個位數的正租金調整，主要由餐飲支持。
輕食餐飲表現較優。各行業中，客單價低於100 元的輕食餐飲整體表現優於其他行業。同時，高端化妝品和黃金珠寶是銷售額最高的行業，其坪效在人民幣0.7-1.7 萬元/平方米/月之間，而整個購物中心的總體銷售額約爲人民幣2 千元/平方米/月。
資產增值、租戶結構升級以保持增長。領展一直在優化租戶組合，引入一些熱門品牌，如Lululemon、Salomon 以及其他輕奢品牌，以提高租戶的整體租金承受能力。與此同時，購物中心在4/5 層約7,000 平方米的資產正在進行資產提升計劃，預計將於2024 年3 季度完成。領展表示，該區域大部分面積已預租，預計竣工後可實現兩位數的投資回報率，整體出租率將恢復至95%以上。
維持買入評級。與領展最新的借貸成本相比，項目的成交收益率具吸引力，並可爲每股派息提升約1-2 港仙。我們認爲領展現正更積極地管理其閒置現金，爲基金單位持有人帶來更高的長期派息。自 2024 年5 月下旬以來，領展股息率與 10 年期美國國債的收益率差一直保持在300 個點子以上，低於長期估值1.3 個標準差，我們維持目標價47.7 港元及買入評級。