久期財經訊，6月20日，標普將中國海外發展有限公司(China Overseas Land & Investment Limited，簡稱“中國海外發展”，00688.HK)的長期發行人信用評級由“BBB+”上調至“A-”，並將該公司未償高級無抵押票據的長期發行評級由“BBB+”上調至“A-”。同時，標普將其現有中期票據計劃的評級上調至“A-”。
評級展望爲穩定，反應了其母公司中國建築股份有限公司(China State Construction Engineering Corporation Ltd，簡稱“中國建築”，601668.SH，A/穩定/-)的評級展望。
標普上調了中國海外發展的評級，因爲標普認爲在壓力情景下，其母公司獲得的特別政府支持將流向公司。自2021年下半年以來，中國房地產市場一直處於嚴重低迷狀態，市場仍在探底。儘管該行業的外部融資條件極具挑戰性，但中國海外發展的融資渠道仍然暢通。這部分歸功於其母公司中國建築的大力支持。
因此，標普認爲中國海外發展的特殊支持很可能來自集團信用狀況，而非其母公司的獨立信用狀況。標普認爲，中國建築從中央政府獲得特別支持的可能性很高，並將流向中國海外發展。鑑於房地產開發行業對經濟的重要性，中央政府一再表示要維護該行業的健康發展，這也支持了標普的觀點。根據標普修訂後的評估，中國海外發展的評級被上調一個子級。
標普仍然認爲中國海外發展是母公司極具戰略意義的子公司。中國海外發展對母公司的盈利和債務貢獻超過三分之一。中國海外發展還受到母公司的財務監督，並納入母公司集中向金融機構的信貸延展。此外，中國建築將房地產開發視爲其主要業務之一。
在重點推盤的支持下，中國海外發展的2024年合約銷售應會繼續復甦。標普預計中國海外發展的2024年合同銷售額將下降約10%，相比前五個月31%的下降幅度有所改善。這一下降幅度優於其他同業，因爲許多企業仍困於缺乏可銷售資源。標普還認爲，在未來幾個月裏，中國海外發展將在高層級城市推出更多重點項目。加上房貸首付放寬和利率下調，中國海外發展的銷售業績應會繼續改善。
中國海外發展將更加專注於高層級城市，從而保持其業務優勢。與該行業的大多數企業不同，中國海外發展憑藉手中充裕的流動資金，繼續參與土地收購以保持規模。2023年，該公司的土地總價款達到1,340億元人民幣，同比增長21%。
公司繼續奉行集中在高層級城市購地的政策。這些土地項目將由於項目位置更好，在市場上有更好的吸引力和更高的銷售率。2023年，中國海外發展在一線城市和強二線城市共新購35個地塊，購地金額達人民幣1236億元，佔土地總價款的92%。
中國海外發展的租金收入將持續上升，有助於提高利息覆蓋率。標普預計公司將繼續發展商業地產業務，以提高租金收入規模。公司擁有穩健的商業地產推售渠道。在2024年和2025年，公司將推出共計17個項目，預計在2025年之後還將推出約20個項目。這些項目大多分佈在高層級城市。
該部分收入達到63.6億元人民幣，同比增長20.9%。這有助於進一步加強其利息償付能力。2023年，公司經常性租金收入(不包括酒店)佔利息支出的54%，比2022年的47%有所提高。
標普認爲，鑑於審慎的管理，中國海外發展的槓桿率在未來12個月內很可能保持在可控範圍內。鑑於2024年的土地收購預算較少，標普預計中國海外發展將繼續削減其總債務規模。2024年的土地支出總額將比2023年減少20%-25%。
考慮到建築成本增加導致毛利潤溫和下降的預期，2024年中國海外發展的債務與EBITDA比率可能爲4.2-4.3倍，而2023年爲4.0倍。
中國海外發展的穩定展望反映了中國建築的評級展望。這反映了標普的預期，即其母公司獲得的政府特殊支持將流向該公司。同時，標普也預計中國海外發展在未來兩年內將保持良好的財務紀律以及槓桿水平，包括控制土地收購。
如果標普下調中國建築的評級，標普可能會下調中國海外發展的評級。如果中國建築的債務與EBITDA比率仍接近5.0倍且沒有改善跡象，則可能出現評級下調。如果中國建築從中央政府獲得特別支持的可能性降低，標普也可能下調中國建築的評級，儘管標普認爲這種情況不太可能發生。
如果中國海外發展的財務紀律惡化，債務收購增多或銷售增速低於標普的預期，標普可能會下調對其獨立信用狀況(SACP)的評估。如果債務與EBITDA的比率顯著低於標普所設定的4.5倍左右的下調閾值，或EBITDA利息覆蓋率持續低於4.5倍，都將表明這種惡化。
如果標普上調中國建築的評級，標普可能會上調中國海外發展的評級。如果中國建築的債務與EBITDA比率持續低於2.0倍，同時母公司保持其有競爭力的市場地位和業務規模，則可能出現評級上調。
如果中國海外發展能夠控制其土地支出，且其銷售恢復情況優於標普的預期，從而使其債務與EBITDA比率持續低於2.5倍，那麼標普可能會上調對其獨立信用狀況(SACP)的評估。
在標普對中國海外發展的信用評級分析中，治理因素是一個正面的考慮因素。作爲一家大型中央國有企業，加之長期以來作爲香港特區上市公司的記錄，該公司擁有良好的管治慣例。該公司擁有一個高效的董事會，具備足夠的、多樣化的專業知識來監督戰略和運營，非財務信息報告也比同業更爲詳細和透明。
在標普對中國海外發展的信用評級分析中，環境因素是一箇中度負面的考慮因素，與中國開發商同業一致。該公司面臨着廢物和污染方面的環境風險，並努力通過適當的污水處理和廢物管理來減少其業務活動的負面影響。不過，總體而言，其環境因素與同業一致。