本報告導讀：
公司以外高橋保稅區爲起點，以上海自貿區建設爲契機，通過深耕外高橋地區，手握規模可觀、租金穩健的物業資產，配合高分紅，成爲資產荒下的優質標的。
投資要點：
首次覆蓋，給 予增持評級。公司是上海自貿區的開發和運營主體，基於區位優勢，依託以外高橋保稅區、外高橋港綜合保稅區爲代表的園區，主營園區物業運營、貿易和專業服務以及城市更新業務。綜合考慮公司業務發展趨勢以及行業現狀，預計2024~2026 年公司EPS 爲0.88 元、0.90 元、0.97 元，增速爲7.9%、2.5%、7.2%，目標價11.83元，增持。
公司持有470 萬方優質租賃物業資產，2023 年帶來17.8 億元租賃收入，未來仍有37%~79%的收入彈性增長空間。公司可租資產中85%爲產業物業，15%爲商業物業，客群廣泛分佈在“三基四重”核心行業，空置率僅爲8%。展望未來，隨着增量空間的不斷投入，存量空間的有序改建，配合運營管理、招商引資能力的提升以及宏觀環境的改善等，租賃收入有望迎來面積擴張及單位面積創收能力提升的雙重驅動。測算得，若單位租金在2023 年水平±10%浮動，空置率在2023年水平±3%浮動，則租賃收入尚有37%~79%的潛在增長空間。
多元融資渠道創新同步開展，重資產模式下的高資金需求得以通過更低成本的資金進行滿足，能夠在支撐規模擴張的同時，實現資產負債率和融資成本的壓降。公司具備重資產投資特徵，資金需求量大，過去以銀行貸款、債務融資以及經營資金等爲主要來源，目前正在嘗試A 股定增發行、倉儲物流REITs 發行、直接融資比例提升、非核心資產處置等融資渠道的創新。
資產荒格局下，公司有穩健增長的租賃收入，配合高分紅特徵，是市場風險偏好下行背景下的優選標的，將迎來價值重估。資產荒不是真正意義的沒有資產，而是資產的風險偏好和資產的風險收益之間不匹配，從而形成部分資金找不到匹配資產的局面。2022 年以來，宏觀層面M2 增速整體大於社融增速，行業層面房企融資渠道未得到明顯改善、縮表持續進行，資產荒格局尤爲凸顯。在前述穩健向好的租賃收入外，公司提出將2023~2025 年的現金分紅比例提升至50%以上，高分紅的特質進一步催化公司在資產荒格局下的價值發現。
風險提示：國際貿易活動減弱影響貿易服務業務開展；房地產市場需求修復不及預期公司住宅銷售承壓；A 股定增發行、REITs 發行等融資渠道創新的結果不及預期