久期財經訊，6月18日，標普確認了中國金茂控股集團有限公司(China Jinmao Holdings Group Limited，簡稱“中國金茂”，00817.HK)的長期發行人信用評級爲 "BBB-"，該公司高級無抵押票據的"BBB-"長期發行評級 ，其次級票據的"BB"發行評級。
穩定的評級展望反映了標普的觀點，即中國金茂良好的融資渠道和中國中化控股有限責任公司(Sinochem Holdings Corporation Limited，簡稱“中國中化”)在未來12-24個月內更嚴格控制將減輕高槓杆對信貸的影響。
中國中化的資金支持將增強中國金茂在房地產下行週期中的流動性緩衝。標普預計中國金茂將繼續受益於其國有母公司的資金支持。標普認爲，中國金茂200億元人民幣的股東貸款成本將持續保持在具有市場競爭力的成本水平。此外，在2023年12月，中國金茂以僅4.5%的競爭性成本向中國中化發行了兩隻總額爲80億元人民幣的永續債券。這低於中國金茂在2021年發行的5.4%。標普將 80 億元人民幣的永續債視爲債務，因爲它們具有類似債務的特徵。
中國金茂在經濟下行週期中獲得融資使其能夠獲得更多業務，這在標普的比較評級分析中是一個正面因素。
中國金茂仍然是中國中化具有重要戰略意義的子公司。今年3月，中國中化宣佈了計劃在未來 12個月內將其在中國金茂的持股比例從37%增加約2個百分點。是在港交所將該交易視爲全面要約(general offer)之前所允許的最高漲幅。該聲明符合標普的觀點，即中國金茂是中國中化具有戰略重要性的子公司。標普預計母公司將繼續整合該公司。
標普相信，中國金茂的持續融資渠道及其穩固的再融資能力，將在合同銷售疲軟的情況下起到緩衝作用。即使房地產業的信貸仍然緊張且具有選擇性，中國金茂仍在2023年通過各種三年期在岸中期商業抵押擔保證券(CMBS)融資了157億元人民幣，息票率爲3.53%-4.00%。此外，中國金茂還在2024年發行了35億元人民幣的CMBS，息票率爲3.2%;其次，發行的30億元人民幣的在岸債券，息票率僅爲2.8%。
由於市場情緒低迷，中國金茂在2024年前五個月的合同銷售額爲312億元人民幣，較去年同期下降57%。標普預計，隨着刺激政策效果的顯現，銷售額將逐步趨於穩定。2024年5月，中國金茂的銷售額爲72億元人民幣，而3月和4月的銷售額分別爲65億-69億元人民幣。在新項目啓動和約2300億元人民幣的充裕可售資源的支持下，標普預計中國金茂的全年銷售額約爲人民幣1000億元。
中國金茂今年的槓桿率仍將處於高位。標普預計，在2024年該公司的債務與EBITDA比率將維持在12倍左右，而2023年爲13倍，在2026年將逐步改善至9.0倍。標普預計2024年和2025年營收將從2023年的720億元人民幣逐步下降並穩定在650億元人民幣左右，原因是土地收購受到控制以及房產銷售呈“L”形趨勢。標普繼續將中國金茂的其他收入剔除在其EBITDA計算之外，例如處置子公司、與合資企業和城市運營業務模式相關的議價採購收益，因爲上述營收屬於非經常性。
標普預計中國金茂的利潤率在2024年將保持低位，並在2025年出現反彈。這家房地產開發商將受益於其在競爭對手流動性緊張時收購的優質土地儲備。
由於2016-2017年期間以高價拍得的項目交付，中國金茂的毛利率在2023年降至約12%的歷史低點。標普預計2024年毛利率將持平，2025年將回升至14%-15%。這是因爲2022年第三季度啓動的高利潤率項目的收入要到2025年才開始顯現。標普估計，該公司預售但未預訂項目的利潤率約爲10%。
中國金茂良好的投資物業組合可能爲市場低迷時期的資產回收提供替代選擇。該公司規模客觀的投資組合爲其進一步資產回收奠定了基礎。雖然標普不考慮2024年以後的不動產投資信託基金(REIT)上市，但如果實現的話，這將有助於降低槓桿率。
中國金茂是首批剝離購物中心並進軍中國REIT市場的國有企業之一。2024年3月，該公司完成了其位於長沙的一座購物中心的REIT上市，帶來了11億元人民幣的收益。2023年，中國金茂以22億元人民幣的價格出售了北京威斯汀酒店，並繼續以輕資產模式進行管理。
中國金茂在2024年的公開市場再融資可能會少於2023年。該公司在2024年前五個月僅在公開市場發行了35億元人民幣的債券，而去年同期爲132億元人民幣。這反映出中國金茂對債務融資收購的偏好有所受控，且今年到期債務集中性較低。在今年剩餘時間內，除50億元人民幣的境內債券到期外，該公司僅有一隻18億元人民幣的境外債券到期。
穩定的評級展望反映了標普的觀點，即儘管行業前景充滿挑戰，但中國金茂將在未來12-24個月內繼續保持其市場地位。評級展望還反映了標普的預期，即中國金茂將繼續對中國中化具有重要的戰略意義。
如果中國金茂在房地產下行週期中的土地收購意願比標普預期的更爲激進，而收入或盈利能力沒有隨之增加，從而導致其財務槓桿率惡化，標普可能會下調其評級。其惡化跡象表現在：在未來24個月內，債務與EBITDA比率從9-10倍大幅下降，EBITDA利息覆蓋率低於1.5倍，且沒有改善跡象。
如果標普對中國中化支持中國金茂的評估減弱，標普也可能下調中國金茂的評級。
如果中國金茂的債務與EBITDA比率改善至低於6倍，EBITDA利息覆蓋率持續高於2.5倍；如果該公司的銷售額和盈利能力大幅超出標普的預測，同時嚴格控制債務，標普可能會上調中國金茂的評級。
環境、社會和治理
在標普對中國金茂的信用評級分析中，環境因素是一箇中度負面的考慮因素。該公司在房地產開發方面的環境風險與其同業房地產開發商相當。
中國金茂仍然是一家管理良好的國有企業。中國中化集團有限公司(Sinochem Group Co., Ltd.，簡稱“中化集團”)仍是該公司的控股股東。中化集團與中國化工集團有限公司(China National Chemical Corporation Limited，簡稱“中國化工 ”)的合併可能重新定義中國金茂未來在擴大後的集團中的角色。