公司近況
公司近期參加了我們在上海組織的線下策略會並與投資人就公司經營情況展開交流，我們更新公司近況如下。
評論
拿地力度延續高位，強調去化速度和確定性。1-5 月公司新增9 宗新項目，均位於杭州，權益拿地金額超100 億元，對應權益口徑拿地強度近50%，我們估算公司新增總貨值超300 億元。儘管部分新增地塊溢價率較高，但考慮到公司在杭州深耕多年所具備的成本控制能力，我們認爲公司在保證去化安全邊際、實現快速現金回籠的同時仍可實現一定盈利性，我們估算年初至今平均拿地淨利率約6%（略低於2023 年的8%）。往後看，考慮到浙江省內、杭州以外的區域整體流速仍較慢，且杭州限購政策放鬆後或對周邊地區形成虹吸，我們預計公司後續拿地仍將高度聚焦杭州核心板塊。
6 月推盤上量，新推結構有望改善。1-5 月公司實現銷售金額433 億元，同比下降46%，主要因公司期內純新推規模偏少、以續銷和加推爲主，對應整體去化率約七成。6 月公司已新推出霞映錦繡裏項目，首開售罄且整體中籤率僅9.34%；公司後續仍有翡翠嘉運府、潮起江南城、奧印潮觀府、棠月映翠府等項目待開盤，我們估算總貨值約150 億元。我們認爲隨着公司推盤上量和推盤結構的優化，公司銷售情況有望得到改善。公司今年初已鎖定達售資源約1600 億元，疊加1-5 月新增貨值300 億元，我們預計今年總可售貨值約1900 億元，有望支撐公司銷售去化表現繼續優於同業。
資產負債表保持健康，負債結構有望繼續優化。2023 年公司壓降有息負債120 億元至415 億元，期末淨負債率大幅下降至15%。我們預計公司2024年或將在保持有息負債基本平穩的同時進一步優化融資結構，包括控制一年內到期的公開市場債券規模、增加銀行貸款佔比、降低直接融資佔比等等。
年初至今公司共新發行5 筆公開債，對應融資總額33 億元，票面利率則落於3.55%~3.80%的區間，我們認爲有望帶動公司平均融資成本進一步下行（2023 年末爲4.2%）。
盈利預測與估值
維持盈利預測不變。公司股價4 月下旬起急漲後自最高點已累計回撤22%，當前交易於8.9/8.1 倍2024/2025 年P/E和0.9/0.8 倍2024/2025 年P/B。公司土儲高度聚焦杭州，財務穩健、融資暢通，我們看好其在板塊由博弈政策底向博弈基本面底過渡中的估值回歸機遇。維持跑贏行業評級和目標價9.3 元不變，對應10/9 倍2024/2025 年P/E和17%的上行空間。
風險
佈局城市景氣度恢復速度弱於預期；新增土儲質、量不及預期。