■会社概要
1. 会社概要
いちご＜2337＞は、オフィス、商業施設、ホテル、レジデンスなど幅広いタイプの不動産を対象に、不動産価値向上ノウハウを活用し、投資・運用を行う心築を強みとしている。また同社は、オフィス、ホテル、再生可能エネルギー発電施設の3つの投資法人（いちごオフィスリート投資法人＜8975＞、いちごホテルリート投資法人＜3463＞、いちごグリーンインフラ投資法人＜9282＞）を運用・管理するユニークな企業グループである。ストック型とフロー型の収益モデルを有し、特にストック収益の比率は58%に達し、キャッシュ・フローを最大化する経営を徹底してきた。2002年11月に大阪証券取引所ナスダック・ジャパン市場（現 東京証券取引所（以下、東証）グロース市場）に上場。その後2015年11月に東証1部に昇格し、2022年4月に東証プライム市場へ移行した。同社はすべての事業において社会貢献を目指しており、心築事業における環境負荷低減やクリーンエネルギーの創出など本業を通じた貢献に加え、Jリーグのトップパートナーとして地域活性に参画するほか、「RE100」や「国連グローバル・コンパクト」に加盟するなど多面的な活動を通じて、サステナブルな社会の実現に力を注いでいる。
2. 事業内容
同社の事業セグメントは、アセットマネジメント事業、心築事業、クリーンエネルギー事業の3つである。アセットマネジメント事業は、いちごオフィスリート投資法人、いちごホテルリート投資法人、いちごグリーンインフラ投資法人及び自社グループで運用する不動産私募ファンドに対し、案件の発掘や供給、運営・管理に加え、心築により物件価値を向上させ、投資主価値の最大化を図る。また、2022年2月期よりセキュリティ・トークンを活用した不動産投資商品である「いちご・レジデンス・トークン」の運用も開始しており、収益源の多様化が進んでいる。2024年2月期の売上高は全社の3.0%（内部売上高を除く）、営業利益は11.5%と利益に貢献している。心築事業は不動産保有期間の賃料収入を享受しつつ遵法性の確保や耐震補強といったベーシックな価値向上に加え、テナントニーズに基づき、共用部機能の充実、近隣とのコミュニティ形成や災害時のBCP対策を目的としたイベントの開催など、稼働率改善及びテナント満足度の向上を通じた賃料の向上を図り、不動産価値を高めて売却することで高い売却益を得る。2024年2月期の売上高は全社の89.8%（同）、営業利益は73.4%を占める同社の大黒柱である。2017年3月設立のいちごオーナーズの業績もこのセグメントに属し、優良立地の新築レジデンスを取得して短期間（1年以内）でリーシングを完了し、外部の投資家や新規事業である不動産小口化事業（「いちご・レジデンス・トークン」「いちごオーナーズビルシェア」）へ物件を売却・供給している。セグメント収益を牽引するまでに成長した。クリーンエネルギー事業は太陽光を主とした再生可能エネルギー発電を行う事業であり、2024年2月期の売上高は全社の7.2%（同）、営業利益は15.0%と安定した利益を稼いでいる。
同社の収益構造にはストック収益とフロー収益があり、バランスよく成長してきた。特筆すべきはストック収益であり、2024年2月期通期実績で19,417百万円となり、新型コロナウイルス感染症拡大（以下、コロナ禍）以前の水準を超え、過去最高を記録した。ストック収益の内訳としては、保有資産の賃料収入、発電所の売電収入など保有アセットからの収入に加え、ノンアセット収益であるアセットマネジメント（AM）のベース運用フィーやホテルオペレーター収益及びPROPERA利用料などがあり、収益源を多様化しながら順調に積み上がっている。ストック収益は、同社の固定費（固定販管費＋支払利息）の2.14倍に相当し、十分カバーして余りあることになる。フロー収益は主に心築事業における不動産譲渡益であり、同14,315百万円の実績である。収益全体に占めるストック収益の比率は58%であり、KPIで目標とする60%に近づいている。不況期などによりフロー収益が落ち込む時期においても物件を売り急ぐ必要がない点が同社の強みとなっている。
3. アセットマネジメント事業
当該事業セグメントは、いちごオフィスリート投資法人（2005年10月上場）、いちごホテルリート投資法人（2015年11月上場）及びいちごグリーンインフラ投資法人（2016年12月上場）などの同社がスポンサーを務める上場投資法人に対し、投資対象資産の発掘及び供給による成長支援、運用期間中の運用・管理などを展開している。また、2022年2月期より、セキュリティ・トークンの活用による投資商品「いちご・レジデンス・トークン」の運用も担っている。リートの成長によるアセットマネジメント事業の拡大は、財務基盤を健全に維持しつつキャッシュ創出を最大化する同社の戦略の柱である。
いちごオフィスリート投資法人は安定的かつ収益成長が見込める中規模オフィスに特化したポートフォリオに特徴がある。世界中の機関投資家が指標とするグローバルインデックスファンド「FTSE EPRA / NAREIT Global Real Estate Index Series」にも組み入れられている。運用資産残高の増加や保有不動産の価値向上による賃料収入の増加などにより、オフィス特化型リートへ転換した2015年10月期以降、継続的な積極運用により保有資産の価値向上を実現したことにより、1口当たりNAVの成長率は39.2%増に達した（※1口当たりNAV ＝（分配金控除後純資産額＋不動産含み益－不動産含み損）÷ 期末時点発行済投資口数、2023年10月期）。2024年4月末日の運用資産は87物件、残高2,104億円である。いちごホテルリート投資法人は、ビジネス・観光に優位性のある好立地の宿泊主体・特化型ホテルで構成されるホテル特化型J-REITである。いちごオフィスとともに、グループの資産運用会社に対する報酬体系を投資主価値向上に連動するJ-REIT初の完全成果報酬へ移行するなど、積極的な運用を行っている。2024年2月末日の運用資産は30ホテル（上場時は9ホテル）、残高698億円である。コロナ禍の影響で業績が落ち込んだ時期もあったが、直近では客室稼働率、平均客単価などの指標が回復しており再び成長基調のステージに入っている。なお、いちごオフィスリート及びいちごホテルリートはJ-REITで唯一完全成果報酬制度を採用しており、リートの利益成長と同社の収益貢献が連動する投資主目線の運用を行っている。いちごグリーンインフラ投資法人は2016年12月に上場したグリーンインフラ特化型投資法人である。長期にわたる安定収益を背景に、史上初となる10ヶ年の長期業績予想を行う。2024年2月末日の運用資産は15発電所、残高は114億円である。
同社はスポンサーとして運用リートの成長サポートを担う。同社がブリッジ機能を果たし、機動的に物件を取得のうえで、運用リートへ提唱するなど、スポンサー（同社）と運用リートが連携することで、グループ全体として株主価値を向上させ、安定収益を生み出せるシステムが同社の総合力である。2024年2月期においても、いちごホテルリートに対して「THE KNOT」を含む5ホテル（総額約150億円）を提供、ホテル取得資金として第三者割当引き受け（15億円）、いちごオフィスリートに対して価値創造CAPEX資金として投資法人債引き受け（3.5億円）など様々な成長支援を行った。
2019年2月期からの推移では、ベース運用フィーが安定して推移した。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 角田秀夫）
■公司資料
1. 公司資料
ichigo＜2337＞是一家以不動產升值技巧爲優勢，針對辦公室、商業設施、酒店、住宅等各種類型的不動產進行投資和運營的公司。此外，該公司還是一家獨特的企業集團，管理三種投資基金（ichigo辦公室REIT基金＜8975＞、ichigo酒店REIT基金＜3463＞、ichigo綠色基礎設施投資基金＜9282＞）、辦公室、酒店和可再生能源發電設施。該公司擁有存貨型和流動型營收模型，特別是存貨型營收的比例達到了58％，致力於實現現金流最大化的經營。公司於2002年11月在大阪證券交易所納斯達克日本市場（現在的東京證券交易所（以下簡稱“東證”）成長市場）上市。隨後於2015年11月升級至東證第一部，並於2022年4月移至東證主板市場。該公司在所有業務方面都致力於社會貢獻，並通過減少心築業務的環境負擔、創造清潔能源以及通過與J聯賽的合作參與地區活性化等活動，注重實現可持續社會的目標。
2.業務內容
該公司的業務板塊包括資產管理業務、心築業務和清潔能源業務。資產管理業務針對ichigo辦公室REIT基金、ichigo酒店REIT基金、ichigo綠色基礎設施投資基金以及自營投資不動產私募基金進行案件挖掘、供應、運營和管理，同時實現通過心築業務提高物業價值，實現投資者價值的最大化。此外，自2022年2月以來，公司還開始運營使用安防令牌的不動產投資產品“ichigo·住宅·令牌”，多元化收入來源。2024年2月期的營業收入爲全公司的3.0％（不包括內部營業收入），營業利潤爲11.5％，對利潤貢獻巨大。心築業務在享受不動產保有期內的租金收入的同時，通過基礎增值和加強共用部分功能、創建鄰里社區和開展災害時的業務連續性計劃等目的，提高租賃率和商戶滿意度，通過提高租金並提高不動產價值來出售和獲得高額的銷售收益。2024年2月期的營業收入爲全公司的89.8％（同比），營業利潤佔同公司總利潤的73.4％。ichigo owners成立於2017年3月，也屬於該板塊，它通過收購優質地段的新建住房並在短時間內（不超過1年）完成租賃，向外部投資者和新的不動產小單事業（“ichigo·住宅·令牌”，“ichigo owners·辦公室共享”）銷售和提供物業。該板塊成爲了公司營收的增長引擎。清潔能源業務是一項以太陽能發電爲主的可再生能源發電業務，2024年2月期的營業收入佔全公司的7.2％（同比），營業利潤爲15.0％，收益穩定。
同公司的收益結構包括存量收益和流量收益，保持了平衡的成長。值得一提的是存量收益，在2024財年全年業績實現了194.17億日元的記錄，超過了新冠疫情擴散（以下簡稱“疫情”）之前的水平，創下了歷史新高。存量收益的構成包括持有資產的租金收入，發電廠的售電收入等來自持有資產的收入，以及基本運營費用，酒店運營商收入和PROPERA使用費等非資產收入。在多元化收入來源的同時，存量收益穩步增長。存量收益的規模相當於該公司固定成本（固定銷售及管理費+支付利息）的2.14倍，足以覆蓋成本並有餘。流量收益主要是指心築事業中的不動產轉讓所得，在同14,315百萬日元的業績實現了。存量收益佔總收益的58％，接近KPI設定的60%的目標。即使在衰退期等流量收益下降的時期，該公司也不需要急於出售物業，這是該公司的優勢。
3.資產管理業務
該業務細分領域負責上市投資信託基金，如草莓辦公室投資信託基金（2005年10月上市），草莓酒店投資信託基金（2015年11月上市）和草莓綠色基礎設施投資信託基金（2016年12月上市）等的資產研究和供應，運營期間的運營和管理等。 自2022年2月期起，該公司還承擔了安全令牌的利用的投資產品“草莓･Residences･Token”的運營。通過房地產信託的增長擴大資產管理業務，這是該公司戰略的支柱之一，旨在維護健康的財務基礎的同時最大化產生現金。
草莓辦公室投資信託基金具有專注於中型辦公室的收益穩定和增長的特點。它還包含在全球各地的機構投資者指標中 FTSE EPRA/NAREIT 全球房地產指數系列（以下簡稱“全球指數”）。由於資產管理的持續積極運營，其擁有的資產價值得到提高，例如增加運營財產餘額和提高租金收入，其每股淨資產價值增長率達到39.2％（※每股淨資產價值=（扣除分配金後的淨資產價值+包含不動產收益的盈餘-包含不動產虧損）÷期末發行的投資份額，2023年10月期）。截至2024年4月底期末，該公司的運營資產包括87個物業，2,104億元。草莓酒店投資信託基金是一個以商業和旅遊爲優勢的擁有優越位置的住宿主體和專業酒店組成的酒店專業J-REIT。與草莓辦公室一起，該集團通過對與資產管理公司的報酬體系的相應連動，轉向了與投資主價值提升相連動的J-REIT的全面結果報酬，積極經營。截至2024年2月底，該公司的運營資產包括30個酒店（上市時爲9個酒店），餘額爲698億元。雖然在疫情陰影下期間，業績曾有下滑，但最近客房入住率，平均客房單價等指標已經恢復，再次進入增長階段。此外，草莓辦公室信託和草莓酒店信託是J-REIT中唯一採用完全結果獎勵制度的，採用與REIT利潤增長和同公司收入有關的，投資者導向的維護方式。草莓綠色基礎設施投資信託基金是一種綠色設施專業投資信託基金，於2016年12月上市。基於長期穩定的收益，進行了史上第一次爲期10年的業績預測。截至2024年2月底，其營運資產包括15個發電廠，餘額爲114億元。
該公司擔任贊助商，支持運營REIT的增長。該公司發揮了橋樑作用，靈活地收購物業，並向運營REIT提供建議。作爲贊助商（該公司）和運營REIT之間的合作，通過支持成長提高股東價值，發揮全集團的綜合力量，創造穩定收益。即使在流量收益減少的衰退時期，該公司也不需要急於出售物業，這是該公司的優勢。
從2019年2月期開始的推移表明，基礎運營費用保持穩定。
SD Entertainment在健康業務的結構改革和成長戰略方面取得了更高的利潤。Hotta Marumasa由於禮品業務的出售和各項業務的先行投資的影響，因此收入和利潤下降。投資業務的銷售額爲249.53億日元（較上年同期增長1.5%），經營利潤爲13.11億日元（上年同期爲13.08億日元，較上年同期微增長）。
