編者按：過去幾年，物業管理板塊上市公司股價普遍經歷了深度下跌，港股跌幅尤其顯著。恒生物業服務及管理指數於2021年4月19日發佈，隨即突破10000點關口，2024年初一度跌破1500點，指數最大回撤超過85%。
2024年以來，物業管理板塊呈現出企穩回升的態勢，部分較爲優質的物管公司正受到市場關注。麪包財經本系列研究將持續追蹤行業情況，透視各家物管公司財務狀況，本篇爲中海物業。
根據2023年年報，中海物業營利雙增。中海物業2023年度實現收入130.5億元，同比增長19.7%；公司股東應占溢利13.4億元，同比增長22.8%。值得關注的是，公司營收增速較去年同期出現較大的下滑。
此前於2023年12月，中海物業披露終止收購關聯方中海通信及中海監理相關權益，原計劃擬收購金額爲9.5億港元。
二級市場表現上，或受業績不及預期等因素影響，中海物業股價在2023年年報披露當日大跌24.5%。儘管4月底以來連續反彈，截至6月12日數據顯示，中海物業股價收報5.29港元/股，今年以來仍下跌超過9%。
2023年增速放緩
2023年，中海物業實現收入130.5億元，同比增長19.7%；毛利20.7億元，同比增長19.3%；公司股東應占溢利13.4億元，同比增長22.8%。
中海物業每股基本及攤薄後盈利爲人民幣40.84仙，同比增加7.57仙；股東權益平均回報率爲36.8%，同比下降2.2%。
整體來看，中海物業雖然多項指標實現增長，但增速較2022年放緩。
根據中海物業2023年年度權益分配方案，公司將於2024年7月15日派發2023年度末期股息，每股0.085港元。
毛利率近年來下滑明顯
具體來看，中海物業的收入增長主要受益於包乾制在管面積的上升及非住戶、住戶增值服務業務的增長。
2023年，公司物業管理服務收入實現94.15億元，佔總收入的72.1%，同比增長16.0%；非住戶增值服務實現21.45億元，佔總收入的16.5%，同比增長18.3%；住戶增值服務實現12.91億元，佔總收入的9.9%，同比增長70.9%；停車位買賣業務收入實現2.0億元，佔總收入的1.5%，同比下滑6.6%。
毛利率方面，中海物業近年來降幅明顯，已由2019年的20%下降至15.9%。研究發現，公司毛利率較高的住戶、非住戶增值服務業務雖實現業務增長，但毛利率均出現不同程度的下滑。
業務拆分來看，中海物業來自物業管理服務的毛利率從2022年的13.4%上升至15%，其中來自包乾制的固定物業管理合同的分部毛利率爲12.7%，較去年提升了2.1個百分點，主要由於加大分包力度及優化人力資源結構，以提升生產能力及成本效益、沒有去年同期爲應對疫情而採取防控措施的額外成本因素所致。
值得關注的是，受年內銷售組合變化的影響，公司非住戶增值服務子分部毛利率從2022年同期的16.4%下降至13.1%。此外，受年內毛利率較低的零售、社區集採團購及家居裝飾服務業務量大幅增加、涉外額外成本影響，公司住戶增值服務子分部毛利率同樣出現較大下滑，由2022年的38.4%下降至26.1%，同比下滑超過10個百分點。
第三方新增在管面積佔比超七成
截至2023年底，中海物業在管面積爲4.0億平方米，較去年同期的3.2億平方米同比增長了25.4%。對比華潤萬象生活、招商積餘及保利物業，中海物業2023年在管規模位居第二。
其中，公司住宅項目在管面積爲2.8億平方米，同比增長16.04%；非住宅項目在管面積爲1.2億平方米，同比增長54%。公司住宅項目在管面積佔比從2022年的75.5%下降至2023年的69.9%，非住宅項目在管面積佔比從2022年的24.5%提升至2023年的30.1%。
截至2023年末，來源於中建及中國海外集團的在管面積佔比進一步降低至59.5%，獨立第三方在管面積佔比同比增加7.7%至40.5%。
公司外拓業務來源主要爲獨立第三方。2023年中海物業新增訂單在管面積8120萬平方米，其中獨立第三方新增在管面積達到5730萬平方米，佔比達到70.6%。
值得關注的是，雖然中海物業獨立第三方新增在管面積佔比超七成，其新增合同額約爲40.02億元，佔比僅爲57%。公司獨立第三方業務平均物業費仍遠低於關聯方項目。
債務結構方面，截至2023年末，中海物業流動資產淨值約爲35.66億元，同比增長27.8%。公司銀行結餘及現金約爲51.31億元，同比增加24.3%。
截至2023年12月31日，中海物業短期無抵押借款約爲5640萬元，同比下降17.3%；加權平均借貸利息爲3.2%，同比上升0.48個百分點。
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