■今後の見通し
1. 2025年3月期の業績見通し
サンフロンティア不動産＜8934＞の2025年3月期の業績予想は、売上高100,000百万円（前期比25.2%増）、営業利益20,870百万円（同18.6%増）、経常利益20,000百万円（同15.1%増）、親会社株主に帰属する当期純利益14,000百万円（同17.5%増）としている。中期経営計画の最終年度として、経常利益率20%台の高い収益性と、ROE10%以上の資本効率を継続しつつ定量目標の達成を目指す。同社グループの業績予想（営業利益・経常利益・親会社株主に帰属する当期純利益）に対する達成率は、2024年3月期まで13期連続で100%を上回っており、コロナ禍といった事業環境の急変化にも柔軟に対応している。2025年3月期の業績予想を現行中期経営計画の目標値と同額としたことで、市場へのコミット達成意識が強く窺える。不動産サービス事業の堅実な成長に加え、ストックビジネスであるホテル運営事業の業績が拡大傾向にあり、通期計画の達成はもちろんのこと、中長期的な持続的成長も大いに期待できると弊社では見ている。
また、同社事業の運営においては、フロー型事業では利益率を重視、ストック型事業では高い成長率を追求している。フロー型事業には、リプランニング事業・ホテル開発事業・海外開発事業の物件売却に関する事業が該当する。ストック型事業には、不動産サービス事業・ホテル運営事業等、物件売却以外の事業が該当する。
2. 重点施策
2025年3月期の重点施策は以下のとおりである。
(1) 不動産再生事業
不動産再生事業では、売上総利益率30%超の高い収益性を継続する見通しであり、既存のリプランニング事業に加えて、ニューヨークでのアパートメントリプランニングや不動産小口所有商品の売却を見込む。前期に引き続き良物件の仕入れ・開発を計画的に行い、高収益・高稼働の物件を提供する。2025年3月期は前期を上回る売却益を計画しており、期末棚卸資産についても投資を積極的に進め増加を計画している。社内外のネットワークを活用して全社一丸となった仕入活動に注力するほか、仕入担当者の裁量を拡大することで、スピード感ある意思決定を実現する。期末棚卸資産残高は1,200億円〜1,250億円を予想しており、想定売上高は1,600億円〜1,785億円、売上総利益率は25%〜30%を見込んでいる。これにより、期末棚卸資産の含み益は400億円〜535億円程度になることが読み取れる。平均事業期間は2024年3月期で705日（前期比52日増）、新築物件と長期保有物件を除く平均事業期間は625日（同28日減）であり、回転率を維持しながら投資の回収と成長を図る。リプランニング事業の2024年3月期末における棚卸資産の構成は、短期物件が4割強、中長期物件が3割強、新築物件とニューヨーク物件合計で2割程度であった。同社グループは短期物件の平均事業期間の理想を1年から1年半としている。回転率とバランスを意識した適正な棚卸資産構成により事業運営をしていることから、持続的な利益成長が期待できると弊社では見ている。
(2) 不動産サービス事業
不動産サービス事業では、各事業とも堅調な伸びを継続しており、リーシングマネジメント事業の新店舗、貸会議室の新拠点、及びプロパティマネジメント事業の管理受託棟数増による利益伸長を見込む。リーシングマネジメント事業では、地域密着の支店展開を加速させており、支店の増加に伴い管轄エリアを細分化することで、今まで以上に地域に根差した「お困りごと解決」が可能となる。都心5区以外の管理物件が増えることで、これまで以上に多くの情報が得られるようになり、不動産再生事業の要である仕入活動への寄与も期待できると弊社では見ている。貸会議室事業では、法人顧客のリピート需要が増加しており、大口企業や業界団体の研修、学会や検定試験の会場としてのニーズを着実に取り込んでいる。足元では、2023年11月に開業した「ビジョンセンター新宿マインズタワー」は、2024年4月に早くも500坪の増床を実施した。また、「ビジョンセンター田町」も同月に200坪の増床を実施した。加えて、「ビジョンセンター市ヶ谷」も2024年6月に200坪の増床を予定している。同社グループ会社であるサンフロンティアスペースマネジメント(株)が運営する貸会議室は、駅前などの需要があるエリアに集中して出店していることから、受注状況は好調に推移している。同事業は大口企業のリピートが多いという特徴があるため、今後は安定的な利益の積み上げが期待できる。足元では、新入社員向けの研修需要により4月〜6月の予約が8割以上埋まっている状況であり、2025年3月期以降も開業・増床が進むのではないかと弊社では見ている。プロパティマネジメント事業では、管理受託棟数が右肩上がりに推移しており、2024年3月期末には493件となった。引き続き管理受託棟数増による利益伸長を見込んでおり、2025年3月期末には540件を目標としている。賃貸仲介部門との協働によるテナント誘致や、適正賃料への条件改定等に取り組むことで、高稼働・高収益なビル経営をサポートしていく。ビルメンテナンス事業では、顧客ニーズは引き続き堅調で、新卒・中途を含めた人財採用を強化し管理体制の増強を図る。外注費（主に人件費）をはじめとした原価の高騰については適切な価格転嫁を実施済みであり、収益性は良化する見通しである。また、滞納賃料保証事業では、契約件数が右肩上がりで推移しており、2024年3月期末では3,856件となった。新規契約についても、都心5区（千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区）が79%を占め、順調に獲得件数を積み上げており、2025年3月期末には4,200件の到達を目指している。
(3) ホテル・観光事業
ホテル運営事業では、需要回復と質の高いサービスにより業績伸長を見込んでいる。稼働率・客室単価の向上に加えて、前期にM&Aを実施したホテルの利益貢献を見込んでおり、運営室数の増加とサービス力の向上により事業成長を加速させる。ホテル開発事業に関しては、物件の売却を検討している。2025年3月期以降は積極的なホテル開発投資を計画しており、ビジネスと観光のニーズに応えながら地域創生への貢献を推進する方針だ。首都圏以外の一部地方では人口減少が課題となっている一方で、再生可能エネルギー関連のビジネス需要が高まりを見せている。再生可能エネルギー関連の設備はメンテナンスが不可欠であるため、一過性で終わらない長期的なビジネス需要が期待できる。また、自治体からの誘致案件等であれば、より有利な条件で進出が可能であり、国内旅行・インバウンド需要に加えてビジネス需要を取り込むことで、さらなる成長が期待できると弊社では見ている。
(4) 販管費
ホテル現場でのシステム投資に加えて、人的資本への投資による費用増加を計画している。人的資本への投資に関しては、人財の成長に向けてベースアップや採用活動の強化を見込んでいる。人財・事業に向けた投資は、同社グループ事業の中長期的な成長に不可欠なものであり、潤沢な自己資本と事業の収益性を勘案すれば、投下資本の調達と回収に特段の懸念はないと弊社では見ている。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 茂木稜司）
■未來展望
2025年3月期的業績預測
Sanfrontier房地產＜8934＞2025年3月預期業績爲銷售收入1,000,000,000元（同比增長25.2%），營業利潤208,700,000元（同比增長18.6%），經常性利潤200,000,000元（同比增長15.1%），淨利潤歸屬於母公司股東140,000,000元（同比增長17.5%）。作爲中期經營計劃的最後一年，公司旨在實現高收益率（營業利潤率20%）和10%以上的資本效率並持續實現定量目標。公司對銷售收入、營業利潤、經常性利潤和淨利潤歸屬於母公司股東等指標的達成率連續13個財年（到2024年3月期）都超過了100%，並且靈活應對了疫情等業務環境的急劇變化。由於將2025年3月期的業績預期與當前中期經營計劃的目標相同，因此強烈表明了對市場業績的承諾。我們認爲，在房地產服務業務的穩健增長以及持股業務的酒店經營業務的業績擴大趨勢方面，不僅可以實現全年計劃的目標，而且還可以長期持續增長。
此外，該公司在業務經營中，重視流動型業務的利潤率，重視庫存型業務的高增長率。包括地產再生業務、酒店開發業務和海外開發業務的物業銷售業務在內的業務視爲流動型業務。包括不動產服務業務、酒店經營業務等物業銷售以外的業務在內的業務視爲庫存型業務。
2. 重點施策
2025年3月期的重點施策是以下內容。
(1) 房地產再生事業
房地產再生業務預計將繼續保持超過銷售總利潤率30%的高收益，除了現有的計劃外，還將考慮紐約公寓再規劃和不動產小單商品的銷售。我們計劃有計劃地進行物業的採購和開發，並提供高收益率和高運營效率的物業。公司計劃在2025年3月期超過上一期的銷售收益，並積極推進期末庫存資產的投資增加。公司通過利用內外部網絡注重採購活動，並通過擴大采購決策的自主權來實現快速決策。期末庫存資產預計爲1,200億 ~ 1,250億日元，預計銷售收入爲1,600億 ~ 1,785億日元，銷售總利潤率爲25%〜30%。因此，可以看出期末庫存資產的隱含收益爲約400億 ~ 535億日元。平均經營期限是2024年3月期，爲705天（與上一期相比增加了52天），除新建物業和長揸物業外，平均經營期限爲625天（與上一期相比減少了28天），同時實現投資回收和成長。在2024年3月期結束的物業再計劃業務中，短期物業約佔40%，中長期物業約佔30%，新建物業和紐約物業共約佔20%。該公司集團希望把短期物業的平均經營期限定在1年到1.5年之間。公司採用注意迴轉率和平衡的適當庫存資產結構來經營業務，因此我們認爲可以期待持續的利潤增長。
(2) 房地產服務業務
在房地產服務業務中，各個業務都在持續穩健增長，期待通過租賃管理業務的新店、租賃會議室的新基地以及物業管理業務的託管建築物數增加來實現利潤增長。在租賃管理業務方面，加速地方觸角支店的擴張，通過將管理領域細分化來解決“煩惱”，在地方的基礎上實現了更強的區域性。通過增加管理非中心5個地區的物業，可以獲得比以往更多的信息，從而爲房地產再生業務的採購活動做出貢獻。在租賃會議室的業務方面，法人顧客的回流需求增加，已穩步地吸納了大口企業和行業團體的培訓、學術和資格考試場所的需求。當前，由於新員工培訓需求，2023年4月至6月的預訂情況已經超過80％，我們早已預料到未來將進行開業和增加擴容，直到2025年3月期結束。在物業管理業務中，管理受託建築物的數量呈上升趨勢，並於2024年3月期結束達到493件。預計將通過繼續增加管理受託建築物的數量來實現利潤的增長，在2025年3月期末的目標是540個建築物。通過與出租中介部門協作招攬租戶並改進租金條件等措施，將支持高運行和高收益的大樓管理。在大樓維護業務方面，客戶需求依然穩健，加強新人和中途人員的招聘，以強化管理結構。對於成本如高廉費（主要是人員費用）的漲勢高企，已經實施了適當的價格轉嫁，預計收益將得到改善。此外，在滯納租金保證業務中，合同數量已經呈上升趨勢，並於2024年3月期結束達到3856件。由於將吸納更多受到需求的地區，都心5個區域（千代田區、中央區、港區、澀谷區、新宿區）佔據了79％，預計會穩步增加訂單數量，目標是2025年3月期結束達到4,200份。
(3)酒店和旅遊業務
酒店運營業務，我們預計在需求回升和高質量服務方面實現業績增長。通過穩步提高稼動率和客房價格，我們期望酒店業務增長將加速，同時預計收益貢獻從前期的M&A中獲得。關於酒店開發業務，我們正在考慮出售物業。在2025年3月期以後，我們計劃積極投資酒店開發，並在滿足商業和旅遊需求的同時推動地方創新。在首都圏以外的一部分地區，人口減少是一個問題，但可再生能源相關業務需求卻正在增加。由於可再生能源相關設施必須進行維護，因此可以期待出現長期的商業需求。此外，如果是從自治體那裏提出的項目，可以在更有利的條件下進入市場，並且在滿足國內旅遊和國外客戶需求的同時，吸引商業需求，我們預計會有更進一步的成長。
(4) 銷售和管理費用
除了在酒店現場進行系統投資外，還計劃通過針對人力資本的投資來增加費用。對於針對人力資本的投資，我們期望通過提高基本工資和增強採用活動來實現人才成長。對於人力資本和業務的投資是該公司集團企業中期和長期增長不可或缺的一部分，在考慮豐富的自身資本和業務收益性的基礎上，投資回流額外無需過多關注。
除了在酒店現場投資系統外，我們還計劃通過對人力資本的投資來增加費用。關於對人力資本的投資，我們預計進行基礎薪資/招聘活動等，以促進人才成長。對人才和業務的投資是公司集團業務中長期增長不可或缺的部分，考慮到充足的自有資本和業務收益性，我們認爲沒有特別的對投資資本的籌集和回收的擔憂。
（撰寫者：富士客座分析師茂木稜司）
